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Les 3 règles pour réussir votre achat dans l'immobilier neuf

Posted by Ludovic Lagalle on Nov 13, 2017 2:40:15 PM
Ludovic Lagalle

Vous souhaitez réaliser une transaction immobilière, mais vous n'avez pas encore déterminé si votre choix portera sur l'immobilier neuf. Afin de vous aider à mieux connaître les possibilités qui s'offrent à vous en matière d'investissement dans l'immobilier neuf, nous vous proposons de suivre les étapes essentielles à la réalisation de votre futur achat immobilier, en toute sécurité et sérénité.

Avant de vous lancer dans un tel projet immobilier, nous vous proposons de suivre quelques conseils d'experts. Suivre ces conseils consiste à mieux appréhender certaines contraintes et profiter en revanche de certaines facilités.

 

I AVANT TOUT ACHAT SUR PLAN.

A - LE BUDGET PREVISIONNEL RESTE A DETERMINER.

Avant toute réservation et tout achat dans l'immobilier neuf, il vous faudra prévoir le budget nécessaire pour votre projet. Comme il s'agit d'un achat dans l'immobilier neuf, vous n'aurez pas à prendre en considération une somme à débourser pour tous travaux de rénovation. Seul le prix d'achat de votre bien à la livraison et seuls les frais de notaire rentrent en compte dans le calcul de votre budget.

 

B - LE CHOIX DU PROGRAMME IMMOBILIER NEUF.

Les promoteurs immobiliers mettent en place de nombreux programmes immobiliers et sont en mesure de vous présenter parmi ces derniers le logement qui correspondra le mieux à vos attentes et à votre situation familiale et financière.

En ce qui concerne les nombreux détails intervenant inéluctablement dans votre choix de projet immobilier, vous pourrez obtenir toutes les informations auprès des promoteurs eux-mêmes ou consulter en amont les sites internet dédiés à l'immobilier et plus précisément aux divers programmes de vente de logement neuf. En outre, vous devrez procéder au montage de votre plan de financement.

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C - COMMENT MONTER UN PLAN DE FINANCEMENT.

Comme dans la plupart des cas, le financement d'un projet immobilier passe par une demande de crédit. Pour cela, l'acquéreur doit mesurer sa capacité d'emprunt. Il doit tenir compte que les mensualités pour le remboursement de son prêt ne doivent pas dépasser 33% de ses revenus nets imposables. Pour ce faire, l'acquéreur devra faire jouer la concurrence entre les banques afin d'obtenir le meilleur taux pour emprunter.

Il faut retenir que toute demande d'emprunt dans une banque s'assortit de l'ouverture d'un compte courant dans cette même banque. A charge à l'emprunteur de bien étudier tous ces paramètres avant de se lancer dans un projet immobilier.

Après avoir franchi toutes ces étapes nécessaires pour envisager un achat sur plan, il vous appartiendra ensuite de suivre les conseils qui suivent.

II ACHAT SUR PLAN.

A - La visite du quartier s'avère nécessaire.

Avant tout engagement de votre part, après consultation de brochures alléchantes sur des projets d'aménagement et de construction de logements neufs dans certains quartiers résidentiels de votre choix, nous vous conseillons de visiter les quartiers en question.

En effet, en procédant à cette étape-clé du projet, vous serez mieux informer et pourrez ainsi éviter à coup sûr certaines déconvenues concernant l'environnement du quartier ou de l'état des logements réalisés dans ce quartier précis par l'entreprise à laquelle vous souhaitez faire appel. Vous pourrez ainsi vous rendre compte d'éventuelles nuisances sonores ou de lieux plus ou moins recommandés proches du quartier en question. Par ailleurs, vous serez en mesure de vérifier par vous-même la qualité des immeubles ou maisons déjà construits dans ce quartier. En effectuant une petite visite de simple repérage, vous éviterez de subir de gros ennuis pouvant survenir après tout achat immobilier effectué sans discernement. Effectivement, en vous rendant à différentes heures de la journée, dans le quartier de votre choix, très vite vous pourrez vous faire une idée précise d'éventuelles nuisances sonores dues à un trafic routier trop important trop proche de votre future habitation, par exemple.

N'hésitez pas à demander la visite d'un appartement ou d'une maison témoins. De plus, les promoteurs utilisent de plus en plus des maquettes virtuelles présentées par des vidéos ou des diaporamas de la zone résidentielle ou pavillonnaire où vous souhaitez faire construire.

 

B - La consultation du plan d'urbanisme s'impose dans certains cas.

En outre, il vous sera utile de consulter le plan d'urbanisme de la municipalité où vous souhaitez résider, si la zone pavillonnaire ou résidentielle n'est pas encore construite, partiellement ou totalement. Un tel investissement se préparant pour plusieurs années, vous devez envisager dans un futur relativement proche l'agrandissement de votre famille et ainsi bien calculer la surface habitable dont vous aurez besoin, envisager un environnement le plus agréable possible pour l'épanouissement de votre petite famille, ainsi que la proximité, de tous commerces, d'établissements scolaires, médicaux et d'infrastructures dédiées aux sports et à la culture.

 

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C - Deux étapes scelleront votre engagement dans l'achat immobilier neuf.

Signer le contrat de réservation ou contrat préliminaire.

La signature de ce contrat signifiant votre réservation avec dépôt de garantie de 2 à 5% du prix de vente constitue le premier engagement pour l'achat immobilier. Cet acte vous engage ainsi que le constructeur qui devra au préalable faire mention sur ce contrat de maintes précisions concernant le logement, dans ses menus détails ainsi que son emplacement dans la zone résidentielle à construire entre autres renseignements indispensables. Il vous appartiendra alors de vérifier que tout ce qui doit être précisé sur ce contrat le soit effectivement. En effet, avec les nombreux détails sur le logement à construire, son prix de revient et le délai d'exécution des travaux, la date de signature devant notaire du contrat de vente sera aussi mentionnée. Après discussion si nécessaire entre l'entreprise de construction et vous-même en cas de manquement à l'une ou plusieurs des conditions optimales, la révision du prix d'achat immobilier neuf pourra être demandée.

Dans tous les cas, le contrat de réservation doit comporter les mentions suivantes relatives à votre logement :

  • la surface habitable du logement en m2,
  • l'énumération des pièces habitables,
  • les matériaux employés,
  • l'emplacement du logement dans l'immeuble,
  • les équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation.

Un mois avant la signature devant le notaire, vous recevrez votre contrat de vente définitif. On parle désormais d'une VEFA.

Si vous souhaitez en savoir plus sur le contrat de réservation nous avons fait un article qui traite de ce sujet.

 

Qu'est-ce qu'une VEFA ?

La VEFA ou vente en l'état futur d'achèvement peut être la solution pour accéder à la propriété ou investir dans le locatif dans l'immobilier neuf. Comme son nom l'indique, ce type de vente ne peut s'effectuer qu'avant la construction de l'habitation convoitée et porte également le nom de vente sur plan.

Le contrat de vente signé devant notaire comporte plus de détails dans les mentions énoncées telles que la description du logement, les garanties, les conditions de financement ainsi que le délai de livraison de l'immeuble. Le non-respect de l'une de ces obligations incombant au constructeur sera désormais réglé uniquement devant le tribunal.

Par ailleurs, dès la signature de ce contrat, vous devenez de facto propriétaire du sol et de ce qui est déjà construit dessus. La signature de ce contrat de vente définitif vous oblige à verser un dépôt de garantie à hauteur de 5% du prix de vente du bien immobilier.

En ce qui concerne le financement de votre projet immobilier neuf, il existe deux modes de répartition des paiements, en fonction du constructeur que vous aurez choisi.

 

D - Modes de répartition du financement, suivant les étapes de la construction.

En cas de garantie d'achèvement de travaux.

Si le vendeur possède une garantie d'achèvement de travaux, les montants que vous devrez lui rembourser se répartissent de la façon suivante :

  • après l'achèvement des fondations de votre habitation, vous devrez avoir versé 35 % du prix total,
  • une fois le logement terminé (murs et toiture inclus), 70 % du prix total devront être versés par vous,
  • après achèvement des travaux, vous devrez avoir versé 95 % du prix total,
  • enfin, à la livraison de votre logement, vous devrez avoir versé 100 % du prix total.

En l'absence de garantie d'achèvement de travaux.

Si toutefois, le vendeur ne bénéficiait pas de la garantie, la répartition des remboursements s'effectuera différemment, comme suit :

  • une fois les fondations construites, vous devrez vous acquitter de 20 % du prix total,
  • une fois votre logement terminé (murs construits et toiture posée), vous aurez à rembourser 45 % du prix total,
  • une fois les travaux achevés, vous aurez à rembourser 85 % du prix total.
  • enfin, comme dans le cas précédent, à la livraison du logement achevé de construction, vous aurez à rembourser 100 % de la totalité du prix d'achat.

Les garanties portées au contrat de VEFA.

Nous vous informons que le contrat de VEFA prévoie trois garanties qui sont mentionnées comme suit :

  • la garantie de remboursement des fonds, si le projet ne peut être concrétisé par le constructeur.
  • la garantie d'achèvement des travaux pour que le projet soit mené à son terme.
  • la garantie dommages-ouvrage pour la réparation des vices cachés de la construction.

Nous avons écrit un article qui détail les modalités de financement d'un appartement neuf

 

III QUELQUES CONSEILS AVANT D'ACHETER EN TOUTE SÉCURITÉ.

Pour emprunter plus facilement, vous pouvez opter pour le prêt à taux 0.

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l'état permettant à des acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Ce prêt est accordé sous condition de ressources. Toutefois, ce prêt ne peut en aucune façon couvrir l'ensemble de la somme à emprunter. Si vous le pouvez, il est préférable de fournir un apport personnel. En cas d'impossibilité d'ajout de cet apport, il vous faudra contracter un ou plusieurs crédits supplémentaires. N'oubliez pas qu'une demande de crédit s'assortit à une capacité d'emprunt selon vos ressources.

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Privilégiez le concours d'un entrepreneur de construction possédant la garantie décennale.

Afin d'éviter de perdre de l'argent, une fois la construction achevée de votre habitation, vous pourrez signaler tous défauts (vices de construction ou malfaçons) au constructeur par courrier recommandée avec accusé de réception.

En quoi consiste la garantie décennale ?

La garantie décennale est également appelée l'Assurance Responsabilité Décennale.

Tout constructeur a tout intérêt à contracter ce type de garantie professionnelle, face aux sociétés avec lesquelles il travaille et aux propriétaires des biens immobiliers, en cas de vices de construction ou de malfaçons détectés.

Voici en quelques lignes ce que couvre cette garantie.

Elle couvre sur une durée de dix ans, tout vice ou malfaçon remettant en cause :

  • la solidité de l'ouvrage,
  • l'un des éléments constitutifs de la structure ou de son équipement,
  • la solidité d'un élément indissociable d'un élément constitutif de la construction.

Ainsi, sont concernés les défauts d'étanchéité de la toiture, les déformations de la charpente, des fissures au niveau de la structure de l'habitation, l'installation électrique non-conforme aux normes du logement. Prévoir certains aléas en amont vous assurera plus de tranquillité.

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