La loi Pinel est un texte législatif porté par Madame Sylvia Pinel, ancienne ministre du logement sous François Hollande (gouvernements Valls I et II, en remplacement de Madame Cécile Duflot). La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif qui remplace le dispositif Duflot et fait partie du Code général des impôts. En effet, le mécanisme prévoit une réduction d’impôt sur le revenu dans le cadre d’un investissement locatif. L’objectif du gouvernement était de soutenir et de tenter de relancer le secteur immobilier à travers des financements et des investissements de particuliers, tout en augmentant l’offre globale de logements sur le marché afin de le rendre plus accessible à des ménages en difficulté mais n’ayant pas droit d’accès aux logements sociaux.
La loi Pinel en pratique
Dispositif
La réduction d’imposition offerte par le dispositif Pinel atteint les 21% maximum du montant total de l’investissement de départ en métropole et les 32% maximum en Outremer. Il existe cependant certaines limitations à respecter :
- La somme de la totalité de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros
- Les investissements ne peuvent pas dépasser le nombre de deux par ans dans la limite du plafond de 300 000 euros
- Le prix du mètre-carré est plafonné à 5500 euros.
Concrètement, l’investisseur désireux de bénéficier de cette réduction d’impôt devra acquérir un bien neuf qu’il aura à louer ou à faire louer pendant une période prédéterminée de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue et plus la réduction d’impôt sera grande. Cette proportionnalité implique donc que pour bénéficier des 21% de réduction, il faudra que le bien soit loué pendant 12 années. Pour faciliter l’entrée en location du bien, la loi Pinel autorise la location à des ascendants ou descendants des investisseurs potentiels. Précisons que le principe de rétroactivité de la loi permet à la totalité des biens acquis par le déclenchement du dispositif Pinel à partir du 1er septembre 2014 d’être défiscalisés et, partant, de déclencher une réduction d’impôt. Néanmoins, cette réduction d’impôt ne peut pas être reportée à l’année suivante et doit donc s’appliquer sur un exercice d’imposition réel.
Conditions d’éligibilité du logement
Pour pouvoir rentrer dans le dispositif Pinel, un bien immobilier devra respecter un certain nombre de conditions :
- Il devra être mis en location au maximum 12 mois après la remise des clés et être terminé au maximum 30 mois après la déclaration d’ouverture de chantier
- L’acquisition devra se faire « en l’état futur d’achèvement » et le bien se devra d’être rénové ou neuf
- Le bien devra respecter un certain niveau de performance énergétique (dont le contrôle se fera à travers une certification BBC (pour »bâtiment basse consommation) ou RT 2012.
Zones géographiques de la loi Pinel
Un autre mécanisme important à prendre en considération si l’on veut vérifier l’éligibilité de son bien à la loi Pinel est celui des zones géographiques fixées par la loi. Valables jusqu’en 2021 (hormis la Zone C qui ne le sera plus dès 2018 et la Zone B2 en 2019), ces zones sont catégorisées en fonction de leur situation géographique et du nombre d’habitants. Aujourd’hui, il en existe cinq :
- Zone A recouvre l’agglomération de Paris, sauf la ville de Paris et sa banlieue proche, ainsi que l’agglomération de Genève en France, la côte d’azur et des grandes villes comme Lille, Lyon, Montpellier ou encore Marseille, connues pour le prix élevé de leurs logements
- Zone A bis recouvre la ville de Paris et sa banlieue proche (petite couronne)
- Zone B1 recouvre les grandes agglomérations supérieures à 250 000 habitants, ainsi que les départements d’Outremer
- Zone B2 recouvre les communes de 50 000 à 250 000 habitants
- Zone C recouvre le reste du territoire français.
Avantages, précautions et limites de la loi Pinel
Précautions et limites
Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse du dispositif Pinel, il faudra, en plus de vérifier l’éligibilité du logement au dispositif, s’assurer que tous les aspects du dispositif sont ou vont être respectés. Il faut donc prendre certaines précautions et vérifier certaines informations afin de formuler un calcul de rentabilité de l’investissement fiable et un rendement assez élevé pour limiter, et le cas échéant, solutionner les inconvénients engendrés par certaines situations :
- Si l’investissement concerne un appartement, il faudra penser au paiement des charges de copropriété et aux responsabilités que la copropriété implique
- Il faudra veiller à entreprendre toutes les démarches afin de trouver un ou plusieurs locataires (qui devront faire du logement leur résidence principale) pour bénéficier d’un loyer, ce qui peut demander un certain temps
- Il faudra aussi gérer le roulement des locataires ainsi que les risques potentiels de retards de paiements
- Il faudra surveiller l'évolution de l’imposition et la taxe foncière afin de s’assurer de la rentabilité du bien
- Il faudra veiller à maintenir la valeur patrimoniale du bien à son plus haut niveau.
De plus, l’investisseur immobilier sous dispositif Pinel devra respecter deux types de paliers bien spécifiques. Le premier est le plafond de loyer de la zone géographique dans laquelle se situe le bien en question. Ce plafonnage du prix du loyer au mètre-carré est déterminé en fonction du lieu et de la surface du bien immobilier. Son objectif est de participer à une régulation des prix du marché de l’immobilier afin de rendre la location plus accessible, notamment aux primo-accédants. Le second plafond concerne les ressources des futurs locataires. En effet, en fonction de la composition du foyer locataire (personne seule, couple, nombre de personnes à charge…) et de la zone géographique Pinel dans laquelle se situe le bien, les locataires d’un bien Pinel ne pourront pas dépasser un certain montant de revenus par an. L’objectif de ce plafonnage est de garantir une priorité d’accès au marché immobilier pour des personnes aux revenus modestes. Un autre inconvénient du dispositif Pinel réside dans l’obligation d’engagement sur la location d’une période de 6, 9 ou 12 ans. Le propriétaire ne pourra en effet pas vendre ou prendre à son propre compte le bien immobilier sans devoir rembourser la totalité des réductions d’imposition perçues jusque-là.
Avantages
Si l’éligibilité du bien est confirmée et si le calcul de rentabilité de l’investissement de départ est bénéfique pour le futur propriétaire, la loi Pinel offre alors de multiples avantages significatifs et concrets.
Premièrement, et c’est là que se situe le principal avantage du dispositif, le système de défiscalisation du bien mis en place par la loi Pinel permet de générer une réduction d’impôts pouvant atteindre un montant supérieur à 60 000 euros. Qui plus est, le dispositif prévoit un abattement maximum d’un montant de 100 000 euros dans le cadre de donations de logements neufs acquis sous loi Pinel aux enfants et/ou aux petits-enfants. Il s’agit là d’un avantage important du dispositif Pinel qui permet donc de sécuriser un patrimoine pour ses proches tout en préparant sa retraite, aussi, en toute sécurité.
En outre, une fois la période de défiscalisation achevée, le bien pourra être loué, vendu ou habité, ce qui constitue une sécurité supplémentaire pour le propriétaire. Rappelons également que le bien peut être loué à des ascendants ou à des descendants pour faciliter la recherche de locataires sur le marché.
Un autre avantage très intéressant de la loi Pinel concerne son encouragement à la constitution et à l’optimisation d’un patrimoine immobilier sur un marché considéré comme en forte croissance (vu que les zones géographiques Pinel recouvrent des lieux où la demande immobilière est supérieure à la demande).
De plus, le dispositif Pinel permet de devenir propriétaire et de commencer à constituer son patrimoine sans apport initial étant donné que les loyers perçus permettront de financer l’acquisition du bien en couvrant une part très importante du prêt potentiellement nécessaire à son achat. Il s’agit donc véritablement d’une opération financière qui peut se révéler très rentable et très avantageuse. La loi Pinel est en outre cumulable avec certains autres systèmes d’investissements locatifs.
Pour conclure
La loi Pinel offre des avantages très importants comme la possibilité directe de bénéficier de réductions d’impôts tout en constituant ou en enrichissant son patrimoine immobilier sans apport et en toute sécurité. Ceci permet alors d’engendrer un complément de revenus très utile à l’anticipation efficace de ses années de retraite. Toutefois, le déclenchement du dispositif Pinel est soumis à certaines conditions et son usage est limité selon certains critères, comme le plafonnement des loyers et des ressources des locataires. Il faut donc être rigoureux, informé et anticipatif dans la formulation du calcul d’investissement de départ afin de s’assurer d’une rentabilité maximale à long terme.