Le Marché de l'immobilier neuf à Montpellier : Une histoire de territoire
Le dynamisme économique de Montpellier favorise l'immobilier neuf à Montpellier
218 000, c'est le nombre d'emplois recensés en 2010 dans le territoire montpelliérain dont 142 000 juste sur Montpellier. Comme on peut le voir sur le graphique, on remarque que plus on se rapproche du cœur d'agglomération, plus le nombre de salariés croît. Ce bon dynamisme s'explique par un réseau d'infrastructures de transports développé, incluant l'aéroport Montpellier Méditerranée plaçant Paris à seulement une heure, mais aussi la Gare SNCF (3h15 de Paris), les autoroutes A9 et A75 qui situent Barcelone à seulement trois heures mais aussi quatre lignes de tramway avec de bonnes fréquences de passage. Le territoire montpelliérain se caractérise aussi pour ses recherches puisqu'il concentre 7 500 chercheurs et est ainsi le plus important de France. Septième pôle universitaire de France, 69 000 étudiants ont choisi Montpellier pour leurs études grâce à une offre de filière conséquente. Il en découle une croissance de l'emploi de l'ordre de 30 % en seulement une décennie. Labelisée "French Tech", Montpellier a rejoint l'équipe de France des pôles numériques qui vise à promouvoir les startups et inciter à investir. Montpellier mise donc sur l'emploi et la formation des jeunes, deux points importants qui permettent à la huitième ville française d'afficher une croissance positive.
Les futurs quartiers en projet à Montpellier
Toujours en quête d'améliorer son offre de logement neuf urbain, Montpellier s'étend et propose de nouvelles habitations dans différents quartiers. En Voici une sélection des principaux qui doivent voir le jour à court, moyen et long terme.
À court terme
Près de la Gare Nouvelle Montpellier Sud de France, c'est un tout nouveau quartier qui verra le jour, dans l'écocité ODE OZ à deux pas de la nouvelle gare à grande vitesse. Dans la ZAC République de Montpellier, près de 1 800 logements s'inscriront dans la continuité des quartiers Jacques Cœur, du Parc Marianne et de la Rive Gauche. Toujours dans le cœur de Montpellier, Ode à la mer verra le jour avec environ 2 000 logements à proximité de la mer dans une véritable reconquête urbaine et commerciale. Un ensemble harmonieux où la nature aura sa place. Le Nouveau Quartier St Roch abritera 1 500 logements mais aussi 300 000 m2 de bureaux et même un parc public aéré et spacieux. Avenue de l'Europe, à Castelnau-le-Lez, des habitations vont émerger le long de la ligne 2 du tramway jusqu'en 2020, avec également des commerces et diverses activités. Le Projet Horizon, à Prades-le-Lez dont les travaux ont débuté devrait proposer 500 logements tandis que la ZAC Cantaussel, à St Brès en recevra 750, la ZAC du Castellet à Clapiers 450, le ZAC Roque Fraisse à St Jean de Vdédas en aura 1 750. Quand à la ZAC des Chataigniers à St Aunès, les logements seront au nombre de 480. En tout, ce sont près de 10 000 habitations qui arriveront sur le marché immobilier à Montpellier d'ici peu.
À moyen et long terme
Trois quartiers verront le jour un peu plus tard dont deux sur Montpellier. Il s'agit de la Restanque, avec une opération d'envergure de requalification de zone industrielle qui devrait amener d'ici 15 à 20 ans près de 9 000 logements. La reconversion de l'EAI, ce territoire de 35 ha offrira à terme 3 000 logements mais aussi 30 000 m2 d'activités économiques et 5 000 m2 de commerce. à Mauguio, la ZAC La Font de Mauguio présentera sur 31 ha environ 1 000 logements mais aussi différents commerces, services, de nombreux espaces verts et des équipements publics.
Évolution des ventes dans l'immobilier neuf depuis le début de l'année 2015
L'activité immobilière est au ralenti en 2014 avec un nombre de propriétaires occupants en hausse malgré un déclin et un affaissement après le début de la crise économique en 2008. Le nombre d'investisseurs subit la même courbe et une cassure à la même période. Le passage aux lois Scellier puis Duflot ou Pinel Montpellier améliore légèrement la donne mais démontre toujours une grande fragilité et une reprise qui demeure timide. En 2014, 35 000 ventes à investisseurs ont eu lieu soit 45 % des ventes dans le neuf. Cinq ans plus tôt, les chiffres étaient de 68 000 et 65 %. Le premier trimestre de 2015 marque une progression des ventes de l'ordre de 20 % par rapport à l'année précédente et 13 % si l'on compare à la moyenne des premiers trimestres de 2010 à 2014. Cette croissance est essentiellement due aux investisseurs (+ 59 %) puisque les ventes aux occupants décroissent de 3,3 %. Le prix moyen au mètre carré à Montpellier chute légèrement (- 0,6 %) mais reste globalement stable par rapport aux années précédentes, retrouvant presque le niveau trimestriel moyen observé entre 2011 et 2015. En matière de volumes, le premier trimestre de 2015 est donc prometteur avec 1 254 mises en ventes (+ 63 %), 876 ventes (+ 58 %) et 2 782 logements disponibles (+ 10 %), ce qui démontre que le plus dur est derrière nous et que la croissance est encourageante.
Analyse des ventes entre investisseurs et propriétaires à Montpellier
Avec un pic à plus de 3 500 logements en 2011, la tendance depuis 2012 se situe entre 2 200 et 2 500. Malgré un cumul proche, la part de ventes entre investisseurs et occupants bouge. Depuis 2010, celle des occupants est globalement stable avec une moyenne de 1 000. C'est la part des investisseurs qui change la courbe. Avec jusqu'à 2 753 ventes, 2010 était un record et regroupait 80 % des ventes. Après une chute à seulement 1 178 ventes en 2012, ils sont 1 369 investisseurs à avoir acheté des logements. Ce qui représente une part de marché de 57 %. Une part qui augmente par rapport à 2013. Cela s'explique par le retour de la clientèle d'investisseurs du au dispositif Pinel et la revalorisation du zonage fiscal. Les ventes aux occupants restent assez stables et sont soutenues jusqu'à 30 % par les ventes "aidées", c'est-à-dire les accessions abordables par exemple.
Évolution du prix au mètre carré à Montpellier dans le neuf
À Montpellier, le coût du mètre carré est stable depuis 2013. Établi à 3 792 € en 2014, il n'a chuté que de 4 €, ce qui n'est pas représentatif. Ce que l'on retiendra, c'est une stabilité qui s'installe progressivement, malgré un léger recul sur les communes périphériques. Mais dans le cadre de Montpellier, l'activité économique en plein en essor contribue au maintien du prix du mètre carré.
Évolution des ventes en fonction du prix au mètre carré à Montpellier
Pour 2014, on remarque que pour la première fois, c'est la tranche des logements dont le prix au mètre carré excède les 4 200 € qui dominent le marché immobilier à Montpellier. Juste derrière, on trouve la tranche dont cet indice évolue entre 3 600 et 3 900 € puis à égalité derrière ceux entre 3 900 et 4 200 et entre 3 300 et 3 600 €. Auparavant, le créneau dont le mètre carré oscillait entre 3 300 et 3 900 € concentrait la majorité des ventes. Cela démontre plusieurs choses. Tout d'abord, l'augmentation du coût de la vie et donc des loyers, mais aussi l'intérêt pour les gammes supérieures, notamment sur Montpellier même où la demande est forte et où l'activité économique est développée.
Analyse de l'activité de production et des prix des logements neuf sur Montpellier
Avec ce graphique on remarque une grande disparité entre les territoires qui accueil des logements neufs, le coeur d'agglomération tiens la corde la plus forte production d'appartements neufs puisqu'il représente prés de 70% des ventes, en 2éme position avec prés de 12% la couronne ouest tiens la corde grâce notamment à des villes comme Juvignac avec sa Zac des Constellations qui arrive en fin de construction. Vient ensuite le littoral sud avec 8% des ventes tiré par les programmes neufs de Palavas les Flots et Carnon. Le secteur nord et la couronne représente eux 9% mais tendent à se développer grâce à de nouvelle Zac en préparation.
Les prix au mètre carré eux varient fortement en fonction des zones, Montpellier nord et les communes de Palavas les flots, Carnon et la Grande Motte se tiennent dans un mouchoir de poche avec un prix moyen proche des 4 000€/m2. Puis arrive les quartiers recherchés de Montpellier comme Port Marianne, Aiguelongue, Saint Lazare et le coeur de ville, sans oublier la banlieu chic de Montpellier avec notamment les villes de Lattes, Pérols, Saint Clément de Riviére et Montferrier sur Lez qui eux se situent aux alentours de 3 800€/m2. Vient ensuite les ville intermédiaire tels que Castelnau le lez, Saint Jean de Vèdas, Castries... et les quartier Ouest de Montpellier qui se tiennent entre 3 300€ et 3 600€/m2.
Analyse de la demande locative et des loyers sur Montpellier agglomération
La demande de logements locatifs est en hausse avec une croissance modérée à forte qui continue de croître. Le déploiement de nouveaux quartiers permettra de contenir cette demande mais aussi d'offrir du choix aux futurs locataires. Le coût du mètre carré par mois varie donc entre 10 € dans les secondes Couronnes Est et Ouest jusqu'à 12 € dans le cœur de l'agglomération. Un coût globalement stable qui a permis l'aménagement d'environ 1 650 logements annuels depuis 2009. L'amplitude des loyers est ainsi assez faible et s'explique par la bonne desserte des transports en commun mais aussi par le nombre conséquent de ZAC qui évitent la centralisation des activités.
Synthèse et conclusions sur le marché de l'immobilier neuf à Montpellier
Avec une évolution annuelle de 19 %, le marché de l'immobilier neuf Montpellier marque une croissance prometteuse et encourageante. Ce territoire attractif profite d'un dynamisme démographique indéniable, qui concorde avec un dynamisme économique important de l'agglomération. En perpétuelle quête de nouveaux projets, le territoire montpelliérain est une terre en développement et abrite un marché de la promotion immobilière qui est à la hausse sur les deux dernières semestres de 2014 et sur le premier de 2015 qui montre une reprise du marché. En parlant de marché, c'est celui situé entre 3 600 et 3 700 € qui semble le plus porteur et traduit le développement des activités sur les secteurs aménagés. Avec plus de 50 % de clientèle d'investisseurs, le marché locatif est en plein développement et devrait continuer à croître. Une évolution du zonage favorable à l'investissement locatif avec un passage A devrait relancer et confirmer cette tendance. Mais le marché se développe également en périphérie, bien desservie par un réseau de transport en commun.
Nous tenons à remercier le groupe Adéquation pour l'ensemble des informations et graphique qui nous ont permis de réaliser cet article.
