Comment puis-je rentabiliser mon investissement dans l'immobilier neuf en 2020 ?

Vous avez enfin trouvé le bien qui correspond le mieux à vos attentes ! L'acquisition d’un bien immobilier est un projet qui permet de se constituer un patrimoine, de défiscaliser (Pinel) ou encore de percevoir un revenu supplémentaire. Découvrez avec l’équipe de Comparimmoneuf, des conseils avisés en investissement locatif et le calcul du rendement locatif.

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Quel est le bon taux de rendement locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, cette question est récurrente et entraine souvent de longues discussions : quel est le taux de rendement locatif idéal ? Comment faire pour rentabiliser mon investissement immobilier ?

Pour répondre à toutes ces questions, il faut d’abord comprendre ce qu’est un rendement locatif : cet indicateur aide à estimer la performance et la rentabilité d’un achat immobilier en vue d’un investissement locatif. Ce chiffre s’exprime en pourcentage et permet d’évaluer rapidement la rentabilité d’une acquisition immobilière.

Il faut noter que la rentabilité d’un bien immobilier peut s’évaluer de deux manières : vous pouvez vous baser sur la rentabilité des revenus locatifs (rendement locatif) ou bien considérer la plus-value générée au bout de quelques années (rendement patrimonial).

Il faut noter que le rendement locatif est beaucoup plus prévisible et plus sécurisant que le rendement patrimonial. Le prix de l’immobilier varie en fonction de divers paramètres et personne n’est en mesure de définir précisément le prix de l’immobilier dans un an, dans cinq ans ou encore dans une décennie. En effet, les prix peuvent varier selon la capacité d’emprunt des investisseurs potentiels, la confiance des acheteurs, la loi de l’offre et de la demande, le climat boursier, l’économie et l’emploi, etc.

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En général, la rentabilité locative est toujours combinée à la rentabilité patrimoniale, mais certains choisissent d’être exclusivement des investisseurs patrimoniaux, lorsqu’ils achètent dans des lieux où le rendement patrimonial est élevé (comme à Paris par exemple).

Ainsi, il est conseillé de se baser sur le rendement locatif pour estimer si votre investissement immobilier sera rentable. Il n’y a aucune valeur optimale de rendement locatif parce qu’il existe plusieurs paramètres à prendre en compte tels que votre capacité d’épargne, l’objectif de votre investissement (acquérir un patrimoine pour ses enfants, se constituer un revenu, prévoir un complément de revenus pour la retraite, diversifier son épargne, etc.) et le niveau de risque qui varie en fonction de l’endroit choisi.

Par ailleurs, de nombreuses charges et imprévus doivent également être pris en compte (charges fiscales, travaux, dégradation, vacance locative, loyers impayés, etc.). Ainsi, il est conseillé de choisir un bien avec un rendement locatif net minimal de 3 %.

Calcul du rendement locatif d’un bien immobilier : comment procéder ?

Avant de faire le calcul du rendement locatif, il est primordial de comprendre qu’il existe trois modes de calcul : le rendement locatif brut, le rendement locatif net de charges et d’impôts fonciers et le rendement locatif net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Pour illustrer clairement, nous prendrons le cas d’un appartement T2 acheté à 150 000 euros, avec un loyer de 650 euros, des frais de notaire de 6 500 et des frais de dossiers bancaires de 1300 euros.

1. Comment trouver le rendement brut ?

Il s’agit de la formule la plus simple pour évaluer rapidement la pertinence d’un investissement immobilier :

Rendement locatif brut = loyer annuel/Prix d’achat du bien x 100

Si nous prenons l’exemple concret :

Loyer annuel : 650 euros x 12 = 7 800 euros

Le prix total d’achat : 150 000 euros + 6 500 euros + 1 300 euros = 157 800 euros

Rendement locatif brut = 7 800/157 800 x 100 = 4,94 %

Dans cet exemple, le rendement brut est de 4,94 %.

2. Comment trouver le rendement locatif net de charges et d’impôt foncier ?

Pour intégrer les charges et la taxe foncière dans le calcul, il faut les déduire du loyer mensuel :

Rendement locatif net = (Loyer annuel - Charges - Taxe foncière)/Prix total d’achat x 100

Si vous avez souscrit à un prêt pour l’acquisition du bien immobilier, les intérêts d’emprunts peuvent être inclus dans les charges déduites du loyer annuel.

3. Le rendement locatif net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux

Contrairement aux deux premiers modes de calcul de rendement qui sont valables pour tous les investisseurs, le calcul du rendement net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux varie en fonction de la situation personnelle et du régime fiscal choisi (régime réel ou imposition au micro-foncier).

Par exemple, s’il s’agit d’une location nue au régime réel avec des revenus fonciers de 7 800 euros, des charges de 2 000 euros et des intérêts de 2 250 euros. Le montant des prélèvements sociaux à payer s’élèvent à 17,20 % x 2 250 euros = 387 euros

La tranche marginale d’imposition dépend également de la situation personnelle de chaque investisseur. Si la tranche marginale d’imposition est de 30 %, l’impôt sur le revenu est de 30 % x 2 250 euros = 675 euros

Rendement locatif net d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux = (Loyer annuel – charges – prélèvements sociaux – impôt sur le revenu)/Prix total d’acquisition

Soit : [(7 800 euros – 2 000 euros – 387 euros – 675 euros)/157 800 euros] x 100 = 3,002 %

Si le taux est légèrement inférieur à 3 %, vous pouvez toujours négocier le prix d’achat pour bénéficier de ce taux de rendement minimal.

Le Taux de Rendement Interne (TRI) : indicateur clé

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est l’un des indicateurs favoris des investisseurs immobiliers parce qu’il permet d’évaluer la rentabilité de l’investissement sous toutes ses facettes : sur le plan financier, économique et fiscal. Avant d'investir dans un bien immobilier, vous voulez vous assurer de la capacité à récupérer votre investissement initial. Le TRI vous permet de vérifier cela.

Le TRI se calcule afin de trouver le taux d’intérêt qui reflète les flux de trésorerie (l'argent que vous recevez ou que vous dépensez) générés par l’investissement immobilier. Pour faire simple, il permet de déterminer si vos futures dépenses et recettes sur le bien immobilier vous permettront au moins de récupérer votre capital sur une période donnée.

Si le rendement locatif permet de vérifier la rentabilité d’un investissement immobilier, le Taux de Rendement Interne est un indicateur plus complet qui tient compte de l’effet du temps, de la stratégie appliquée par l’investisseur et l’évolution des flux.

Des conseils pour investir dans les meilleures conditions

Les avantages du neuf sont intéressants dans le long terme. Le choix de la ville et de l’emplacement du bien immobilier joue un rôle crucial dans la rentabilité de votre investissement. Il est également recommandé de privilégier l’acquisition d’un bien neuf afin de s'acquitter de frais réduits auprès du notaire : entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % dans l'ancien. La performance énergétique des biens neufs et la qualité des matériaux utilisés augmentent la valeur de votre patrimoine. En plus, vous bénéficiez de plusieurs garanties que doivent fournir les promoteurs. Afin d’aider les investisseurs à acquérir des biens immobiliers neufs, l’État propose le Prêt à Taux Zéro (PTZ), ainsi qu'une réduction fiscale à travers la loi Pinel.

Si vous envisagez d’investir dans le neuf, Comparimmoneuf vous facilite la tâche : utilisez le comparateur en ligne pour repérer les biens immobiliers neufs !

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