Mode d'emploi : Revente d'un logement neuf et exonération de l'impôt sur la plus-value

Vous êtes propriétaire d’un logement neuf que vous pensez revendre, mais vous vous interrogez au sujet de la taxe sur la plus-value. Sachez que dans certains cas, vous pouvez bénéficier d’une exonération totale, parfois d’un abattement, mais dans d’autres cas la vente fait bel et bien l’objet d’une taxation. Une question vous turlupine : pouvez-vous profiter d’une exonération de l’impôt sur la plus-value ? Dans certains cas oui, dans d’autres non. Pour cela, nous allons vous expliquer tout cela avec un visuel simple et concret :

Plus-value et résidence principale

Une nouvelle réforme des plus-values immobilières a été mise en place en 2014. Cela donne pour la taxation des plus-values immobilières beaucoup de changements ! La bonne nouvelle en ce qui concerne la taxation sur la plus-value immobilière : une exonération s’applique dans le cadre de la résidence principale. Certains parlent même de la plus importante niche fiscale du moment.

Attention toutefois à ne pas vouloir jouer avec l’administration fiscale. La jurisprudence rappelle que pour qu’un bien immobilier soit considéré comme résidence principale et puisse prétendre à l’exonération totale de taxation sur les plus-values immobilières, il faut par exemple que des dépenses énergétiques aient eu lieu ou que cette résidence principale soit habitable.

La résidence principale doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. La qualification de résidence principale est examinée au regard d’un faisceau d’indices, notamment énergétique. Si le bien est jugé vétuste, s’il ne comporte par d’accès à l’eau ou à l’électricité, s’il a été déclaré comme un bâtiment en ruine au titre de la taxe d’habitation, si vous ne pouvez pas produire des relevés de consommation d’eau et d’électricité correspondant à ceux d’un logement habité…, mieux vaut éviter de faire passer ce logement pour votre résidence principale auprès du fisc afin de ne pas régler la taxation sur les plus-values immobilières.

Plus-value et résidence secondaire

Si les plus-values issues d’une résidence principale restent exclues d’une éventuelle taxation, la revente d’un investissement locatif, d’une résidence secondaire ou d’un terrain à bâtir est assujetti à l’impôt. La réforme de 2014 a entraîné des modifications dans le calcul des plus-values immobilières. Des modifications aux conséquences plutôt positives pour les vendeurs…

Plus-value immobilière et investissement locatif : quelle exonération possible ?

En plus de l’abattement selon la durée de détention, il est aussi possible d’obtenir une exonération totale en cas de revente d’un investissement locatif sous conditions. La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d'un investissement locatif ou d’une résidence secondaire est exonérée si :

Le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente
et qu’il utilise le produit de la vente pour acheter ou faire construire sa résidence principale dans les deux ans qui suivent la cession.

Plus-value : vous êtes exonéré si vous revendez votre résidence principale

Si vous avez acheté un logement neuf et que vous l’avez occupé en tant que résidence principale avant de le revendre, vous serez entièrement exonéré de taxe sur la plus-value. Pour en bénéficier, il faut que vous ayez occupé ce logement neuf en tant que résidence principale jusqu’à sa mise en vente, et que la cession ait lieu dans un délai d’un an à compter de votre déménagement. Cette exonération de la taxe sur la plus-value concerne également votre conjoint, votre partenaire pacsé ou votre concubin ayant quitté le logement au moment de la vente, à la condition que :

L’ex-conjoint ou partenaire ou concubin occupe toujours le logement neuf en tant que résidence principale.
Et que la cession soit motivée par une séparation ou un divorce.

Si le logement neuf est une résidence secondaire, pas d’exonération

Si vous revendez un logement neuf qui vous a servi de résidence secondaire, vous ne bénéficiez en principe d’aucune exonération et d’aucun abattement, même si des exceptions existent.

Vous êtes exonéré si vous revendez pour la première fois

Il existe un cas dans lequel vous pouvez revendre une résidence secondaire tout en bénéficiant de la taxe sur la plus-value : il s’agit de la première revente. Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours de 4 années précédant la cession, et que vous vendez votre résidence secondaire pour la première fois, vous êtes alors exonéré de la taxe sur la plus-value. Mais pour en bénéficier définitivement, une autre condition s’ajoute : vous devez acquérir votre résidence principale dans les 2 ans qui suivent la vente de votre résidence secondaire. L’exonération s’applique alors à la fraction du prix que vous employez dans l’acquisition de votre résidence principale.

Investissement locatif : un abattement selon la durée de détention

Si vous avez acquis un logement neuf pour réaliser un investissement locatif, sachez que plus longtemps vous le conservez, et plus l’abattement dont vous bénéficierez sera important. Pour bénéficier d’une exonération totale de prélèvement forfaitaire d’impôt sur le revenu de 19 % sur les plus-values immobilières, vous devez conserver le logement neuf durant 22 ans : l’abattement appliqué est de 6 % par année à compter de la 6e année jusqu’à la 21e année et de 4 % la 22e année.

De plus, les plus-values immobilières sont exonérées totalement des prélèvements sociaux de 17,2 % après une durée de détention de 30 ans : l’abattement qui s’applique est de 1,65 % à compter de la 6e année de détention, de 1,60 % la 22e année et de 9 % à partir de la 23e année.

En revanche, dans ce cas de figure, vous comprendrez que le logement ne sera évidemment plus considéré comme un logement neuf au moment de la revente, si vous décidez de le conserver jusqu'à 22 ou 30 ans.

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