Du nom de la précédente ministre du logement, le dispositif Pinel de réduction des charges fiscales pour les investissements immobiliers n'en finit pas d'interroger les futurs propriétaires. Quelles sont les conditions d'attribution ? Les exceptions prévues par la loi ? Les pièges à éviter ? Pour vous y retrouvez dans cet imbroglio administratif,
www.comparimmoneuf.fr vous dit tout sur les avantages prévus par cette nouvelle réforme, et surtout, comment en bénéficier au maximum.
La loi Pinel qu'est-ce que c'est ?
Entrée en vigueur en 2015 sous le gouvernement Hollande, la loi Pinel est une disposition juridique offrant la possibilité aux acheteurs d'un bien immobilier neuf (ou en état de futur achèvement) de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu (jusqu'à 36%), à condition qu'ils s'engagent à louer ce bien à un tiers pour une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. L'objectif annoncé de cette loi est de désengorger le marché immobilier en soutenant l'investissement locatif, la construction de logements dans des zones où l'offre n'est pas suffisante et ainsi rendre accessibles de nouvelles propriétés aux personnes n'ayant aucun accès aux logements sociaux.
En 2018, le dispositif est reconduit pour 4 ans avec quelques nouveaux ajustements. Modifications qu'il faut impérativement connaître et maîtriser en cas d'investissement locatif, si vous souhaitez éviter les mauvaises surprises sur votre future feuille d'impôts.
Les 5 pièges de la loi Pinel à éviter
Piège 1 : Ne pas s'informer sur les engagements à respecter
Même en épluchant un règlement stylo en main pendant des heures, il y aura toujours un alinéa difficile à interpréter, une clause que vous aurez oubliée. Pour ne pas risquer vous aussi de passer à côté d'une information primordiale en ce qui concerne le dispositif Pinel, les conditions à respecter pour en être bénéficiaire lors de votre investissement locatif sont les suivantes :
label BBC
- Pour l'ancien réhabilité, obtenir d'un technicien indépendant l'attribution du label "haute performance énergétique rénovation.
- Se conformer aux conditions d'attribution du label BBC (Bâtiment Basse Consommation.
- Acheter un logement situé en zone tendue (où la demande locative est supérieure à l'offre).
- Respecter le plafond du niveau de ressources du ou des locataire(s) déterminé par la loi.
- Respecter le plafond de loyer prévu dans la zone géographique correspondante.
Vous pouvez retrouver notre article concernant les modalités de mise en location de votre appartement neuf en Loi Pinel.
Piège 2 : Ne pas définir un but précis et cohérent
Un investissement locatif, quel que soit son montant et vos ressources personnelles, ne peut être pris à la légère. Avant de vous lancer, vous devez auparavant définir clairement vos objectifs à court, moyen et long terme. Tout d'abord, sur quelle durée souhaitez-vous bénéficier du dispositif, 6, 9 ou 12 ans ? Ensuite, comptez-vous revendre votre bien une fois l'échéance arrivée à terme ou en rester propriétaire ? Pourrez-vous minimiser vos pertes par vos revenus personnels en cas de vacance du logement ? Autant de questions qui, au départ, peuvent vous sembler lointaines, mais qui à terme maximiseront les revenus de votre investissement. Par exemple, en achetant un bien dans un immeuble neuf, une zone riche en nouveaux appartements qui bénéficient eux aussi du dispositif Pinel, vous vous retrouverez, au moment de la revente, en concurrence directe avec nombre de vos voisins, vous forçant à réduire le prix de votre bien. C'est ce type de projection que vous devez envisager pour pallier aux imprévus. De plus, vos gains potentiels sur votre taxe sur le revenu ne doivent pas occulter le reste de votre réflexion. N'hésitez pas, notamment, à négocier le taux de votre emprunt pour le baisser au maximum. Il serait dommage de faire des économies d'un côté pour perdre de l'argent de l'autre.
Enfin, en cas de doute, faites appel à un professionnel, il saura vous aiguiller et répondre à toutes vos interrogations.
Piège 3 : Ne pas tenir compte de l'environnement de son investissement
Qui dit investissement locatif dit évidemment locataire, c'est une évidence. La zone où vous souhaitez acheter votre bien doit donc être attractive à tous points de vue. Privilégiez les endroits où l'emploi semble stable et l'activité économique et professionnelle en plein essor. Une zone dans une dynamique positive est une zone qui restera encore attractive quelques années au moins. Pour bien choisir, ne vous fiez pas au hasard, votre goût, votre instinct, consultez plutôt les cartes des soldes migratoires par région. En effet, une région qui se vide progressivement de ses habitants, de son activité, nuira à votre recherche de locataires en cas de vacation locative, et baissera fortement le prix de votre propriété à la revente.
Faites également attention à ne pas investir où le prix du neuf au mètre carré est très supérieur à celui de l'ancien. Si cela peut paraître anodin au départ, n'oubliez jamais que vous êtes engagé pour 6, 9 ou 12 ans. Cela signifie qu'une fois cette période écoulée, votre bien sera passé dans une autre catégorie. Plus vraiment neuf, il aura vieilli lui aussi et donc perdu de sa valeur.
Piège 4 : Ne pas se renseigner au préalable sur les différentes possibilités d'assurer son bien
Un investissement locatif est un projet de longue haleine soumis à de nombreux imprévus. Pour se prémunir des mauvaises surprises, vous devez, pour chaque étape (demande de prêt, achat, location, vente), vous renseigner à propos des assurances les plus adaptées à votre situation.
Par exemple, dans le cas de l'achat d'un bien immobilier "en état d'achèvement", une garantie obligatoire ; la GFA (garantie financière d’achèvement) assure la fin des travaux de construction. Vous avez alors le choix entre deux types d'assurances, la GFA seule ou la GFA intrinsèque. Cette dernière octroyée par les banques assure l'opération même en cas de faillite du promoteur, du constructeur tandis que la première ne garantit que l'utilisation des fonds déjà investis (ne prenant donc pas en compte les frais supplémentaires potentiels)
Il existe également la garantie locative qui permet à un propriétaire d'être indemnisé en cas de non-paiement de loyer, de détérioration de votre propriété par le locataire. Cette garantie offre également une couverture juridique en cas de litige avec lui. Si vous souhaitez y avoir accès il faut tout de même se soumette à quelques règles, notamment le respect de la limite du taux d'effort financier à effectuer par le locataire, ce qui correspond à un tiers de ses revenus.
Voilà quelques exemples significatifs de choix d'assurances. Certes, la plupart ont un coût non négligeable, c'est donc à vous de décider si ces garanties valent la charge financière supplémentaire qu'elles vous feront porter.
Piège 5 : Ne pas se méfier des simulations financières trop optimistes
De nombreuses publicités de promoteurs sur internet vous proposent des simulations financières afin de calculer vos pertes et profits en cas de souscription au dispositif Pinel ; vous devez vous en méfier. En effet, il est extrêmement délicat, voir impossible, d'effectuer ce type de simulation à long terme (15-25 ans), tant les paramètres à prendre en compte sont nombreux. Comment calculer, par exemple, votre plus-value en cas de vente ? La projection ne peut être que partielle, tant le marché de l'immobilier est instable. C'est la même chose en ce qui concerne les imprévus comme la vacance locative.
Pire, certaines de ces simulations en plus d'être imprécises flirtent parfois avec la malhonnêteté, montrant une tendance à surévaluer systématiquement vos gains potentiels. Ainsi, il n'est pas rare de constater dans leurs calculs des aberrations comme des revalorisations annuelles à 2% sur votre propriété. Un résultat plus qu'intéressant qui malheureusement ne prend en compte ni la taxe sur les plus-values, ni de possibles frais de remboursement du crédit immobilier. En bref, sachez interpréter les résultats obtenus si vous décidez d'effectuer l'une de ces simulations. Votre situation, vos ressources sont soumises à des paramètres qu'un algorithme ne sera jamais capable de mesurer parfaitement.
Afin de minimiser la marge d'erreur négative, il serait plus prudent de vous attacher aux projections les moins optimistes et pourquoi pas de les abaisser encore un peu plus artificiellement. Ainsi, vous aurez une idée (toujours imprécise) de ce que pourrait être votre situation en cas de difficulté.
Et si malgré cela, vous êtes toujours largement gagnant n'hésitez pas une seconde à vous engager.
Votre investissement, votre décision
Vous êtes maintenant paré contre tous les pièges que la loi Pinel pourrait vous tendre. S'il est vrai qu'un investissement immobilier ne peut jamais être sûr à 100%, vous pouvez le constater tout de même, le dispositif mis en place par l'ancienne ministre du logement offre une opportunité unique de minimiser les risques en "compensant" vos pertes sur une durée relativement longue. Maintenant, c'est à vous de faire votre choix, vous aurez au moins été pleinement informé des risques encourus et surtout des moyens les plus efficaces pour les surmonter.