Comment choisir son appartement Pinel ?
Investir dans la pierre est une solution reconnue pour construire une vie sur le long terme. L’achat d’un bien immobilier pour habiter vous permet d’éviter le paiement d’un loyer à vie et constituer un patrimoine pour les générations futures. Pour les propriétaires bailleurs (qui louent leur bien immobilier), c’est la possibilité de faire fructifier l’achat et le de le rentabiliser progressivement.
Dans ces deux cas de figure, une palette de possibilités existe avec les différents dispositifs impulsés par les politiques successives. Les dispositifs Duflot, Robien, Borloo, Scellier ou encore Besson promettent des incitations fiscales avantageuses pour l’acheteur. Pour ces diverses lois proposées aux propriétaires, des points de vigilance sont à noter. Le choix du bien immobilier dépendra d’une multitude de facteurs qu’il convient de prendre en compte. Zoom un dispositif en particulier : comment bien choisir son appartement Pinel ?
La loi Pinel qu’est que c’est ?
La loi Pinel est issue du gouvernement Hollande et est un dispositif de défiscalisation de l’immobilier. Elle a été créé en 2014 en remplacement de la loi Duflot et durera jusqu’en 2021. Pour tout acheteur d’un bien neuf, une réduction d’impôt sera appliquée. L’abattement fiscal peut ainsi atteindre 63 000 € sur une douzaine d’années. Bien évidemment, la constitution d’un patrimoine immobilier est mise en avant pour inciter les investisseurs à s’emparer du dispositif. L’ambition derrière cette loi est de favoriser la création de logements locatifs en France. Il convient de préciser que la réduction fiscale de cette loi n’est pas cumulative avec les lois Duflot, Scellier ou Malraux.
Quelles sont les conditions pour ce dispositif ?
Condition préalable à la mise en location, le bien immobilier se doit d’être neuf ou en état d’achèvement (pour rappel, l’ambition du gouvernement étant de favoriser la construction puis location de biens neufs). La loi concerne également les rénovations à neuf de biens anciens ou vétustes et les changements de destination (passage d’un local commercial à un logement par exemple). L’objectif étant là aussi de privilégier l’apparition de bien de qualité. De plus, le bine doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison. Cependant, d’autres conditions d’éligibilité sont à remplir.
Louer le bien pendant une durée minimum de 6 ans
Acheter « un Pinel » oblige à la location du bien par un tiers pendent une période de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée est choisie et fera dépendre la réduction d’impôt, respectivement 12, 18 ou 21 %. A titre d’exemple, pour un investissement de 200 000 €, 24 000 € seront réduits des impôts dans le cas d’une location de 6 ans. Toujours sur cette même base, une réduction de 36 000 € s’appliquera pour une location d’une durée de 9 ans. Enfin, 42 000 € de moins sur les impôts seront possibles pour la période maximale de 12 ans. Cet avantage fiscal est toutefois bridé à 63 000 € soit plus de 6 000 € par an.
Des montants plafonnés
L’éligibilité à la loi Pinel est limitée à des investissements d’une valeur de 300 000 € par an avec au maximum 2 achats par année. En outre, le prix d’achat au mètre carré ne devra excéder 5 500 €. Dans le cas de réhabilitation, la limite des 300 000 € comprend l’achat du logement à rénover et les travaux effectués. Les loyers sont également plafonnés selon la zone à laquelle appartient le logement (classement en zone selon la pression foncière de l'agglomération).
Le logement soit être loué nu (non meublé) et les locataires se doivent de respecter un barème de ressources. Bien évidemment, celui-ci dépend de la zone dans laquelle s’inscrit le logement puisqu’il doit correspondre à minima au loyer imposé. La composition du foyer va influencer sur le plafond de ressource. A titre d’exemple, une personne seule ne dépassant pas 37 126 € pour accéder à un logement Pinel en zone A bis (Paris) tandis qu’un couple avec deux enfants aura un plafond de 86 843 €.
D’autres avantages financiers intéressants
Avant de choisir son bien immobilier, il faut s’intéresser aux modalités d’achat. L’avantage de la loi Pinel est qu’elle permet d’obtenir des taux d’intérêt d’emprunt bas. Dès lors, l’incitation auprès des acheteurs est forte car la plupart opteront pour une acquisition à crédit. L’autre atout en termes de finance est fiscal : une base imposable plus élevée. Mise à part ces avantages fiscaux et financiers, la rentabilité locative reste l’élément le plus important pour assurer un bon revenu ! De plus, en théorie, l’achat d’un bien grâce à la loi Pinel et sa revente quelques années plus tard doit permettre d’assurer une plus-value. Ces éléments vont dépendre d’une multitude de critères qui seront présentés ici.
Quels critères pour choisir son appartement Pinel ?
Localisation de l’appartement : le facteur clé pour la rentabilité
Avant tout, c’est l’emplacement géographique du futur achat immobilier qui est à prendre en compte. De nombreux critères y sont liés et feront variés la plus-value du bien.
Naturellement, les zones prioritaires à flux tendues définies par la loi orientent les acheteurs. Pourtant, les caractéristiques varient d'une ville à l'autre et il peut être plus intéressant d'investir dans des agglomérations plus prometteuses. De même, la localisation de votre appartement Pinel au sein de la ville aura son importance.
En premier lieu, il nous parait nécessaire de procéder à une analyse des prix de l'immobilier à la base. Certaines villes connaissent des tarifs très élevés dans le neuf. Dans cette situation, les bons rendements ne sont pas au rendez-vous puisqu'ils compensent moins la défiscalisation réalisée. Avant l'achat, il faut donc comparer les prix neufs entre plusieurs villes.
Trouver une ville en croissance démographique
Une demande en logement croissante est provoquée par une croissance démographique élevée. Ainsi, l'étude des statistiques de population est conseillée pour se renseigner sur les dynamiques en cours et ainsi anticiper l'avenir. Nous vous conseillons d'investir dans une ville qui gagne des habitants pour d'assurer une plus-value minimum comme Montpellier par exemple.
Investir dans un quartier bien relié au réseau de transport
Pour assurer votre rentabilité sur l'achat du bien Pinel, nous préconisons aussi de trouver une localisation proche d'équipements. Il faut se projeter dans le logement comme si c'était vous qui allez y habiter. Ainsi, la présence de réseau de transport que vous relèverez sera un premier atout. La proximité avec un arrêt de bus, de métro ou tramway est un avantage considérable. A Paris, par exemple, où les transports en commun sont les plus utilisés, être proche d'un arrêt de métro stratégique ou d'une station de RER est à prendre à compte pour votre achat.
Acheter un bien qui bénéficie d'un bon cadre de vie
La qualité du cadre de vie autour du logement est un élément que vous devez prendre en compte également. De manière générale, le climat peut guider l'achat. Un territoire attractif étant souvent un endroit où le climat est bien perçu. En lien avec ce facteur, nous conseillons un investissement dans les DOM-TOM si cela vous est possible. Plus précisément, la localisation sera plus judicieuse si vous optez pour un logement proche de tous commerces et équipements. L'accueil des enfants, les écoles, la proximité des commerces sont autant de critères à intégrer avant de vous projeter dans un achat. Ces affirmations sont d'autant plus importantes si l'ambition est d'accueillir des jeunes ménages avec enfants.
Trouver une localisation où il y a un potentiel universitaire
Pour vous projeter, il faut tout d'abord savoir à qui le logement s'adresse, comme évoqué précédemment avec l'importance des écoles. De la même manière, la vie étudiante doit être prise en compte. Nous conseillons d'anticiper le potentiel en observant les pratiques du quartier envisagé et voir quels sont les sorties proposés, les écoles supérieures à proximité etc. De par ses formations et la saturation des petits logements, Lille est un bon plan pour viser le public étudiant. Les loyers Pinel étant plafonné, s'intéresser à la piste étudiante est globalement une bonne opportunité. Toutefois, le turn-over peut être important.
L’emploi, également facteur d’attractivité
Une région dynamique en termes d’emploi est une région qui attirera des habitants. Les loyers s’en trouveront augmentés comme évoqué précédemment. Assurez-vous qu’il y est un nombre d’entreprise important et un taux de chômage relativement bas dans la ville où vous comptez acheter. Des villes comme Toulouse, Rennes ou Nantes connaissent un développement économique important et peuvent à ce titre vous offrir une bonne opportunité.
Des qualités de logement à choisir en se projetant dans l'appartement
Prenez soin d'apprécier les critères de l'appartement comme s'il était pour vous. Une orientation idéale, des possibilités de stationnement facilitées, des parties communes bien entretenues ou encore une bonne configuration des pièces à vivre sont à prendre en compte pour l'achat.
Consulter les documents d'urbanisme pour connaître les projets de la ville
Pour connaître les projets à venir au sein d'une agglomération ou d'un quartier, il est opportun de consulter les documents d'urbanisme. Consulter le SCoT (Schéma de COhérence Territoriale) en vigueur aiguillera à l'échelle d'un pays (ensemble de plusieurs de commune) pour connaître les secteurs qui ont été ciblés pour un développement spécifique (activités, logement, transport, etc.). Au contraire, cela peut informer sur les secteurs sur lesquels aucun projet n'est envisagé (protection naturel, préservation des espaces naturels, etc.). A l'échelle local, 'est le PLU (Plan Local d'Urbanisme) qui renseigne sur les projets prévus par quartier. Dans ces documents d'urbanisme, des secteurs sont systématiquement privilégiés pour accueillir des équipements importants (équipements sportifs, arrêt de transport en commun, espace public, logements, commerce, etc.). Selon nous, ces éléments principaux permettront d'anticiper la variation des prix sur le secteur envisagé pour l'achat du bien immobilier.
Le budget, autre critère de choix
Planifier son projet d'achat n'est pas seulement trouver une localisation idéale. C'est aussi déterminer son budget initial et estimer la rentabilité de l'opération. Pour ce faire, nous conseillons de bien se poser les questions sur votre imposition actuelle : quelle est votre imposition ? Etes-vous solvable ? Quelle est votre capacité d'emprunt ? Disposez-vous d'un apport extérieur ?
En résumé, un bon investissement Pinel s’effectuera nécessairement dans une zone tendue. Une multitude de critères qui peuvent donner la valeur au bien sont à prendre en compte. De manière générale, nous recommandons d’investir dans la ville la plus dynamique possible. Les centres villes seront une bonne opportunité pour les réhabilitations tandis que les villes dynamiques nouvellement urbanisée dans les agglomérations offriront un potentiel de constructions neuves plus conséquent. Bien se renseigner sur les équipements, le cadre de vie, les offres d’emplois et surtout une croissance démographique forte est l’assurance d’une plus-value au terme des 6, 9 ou 12 ans de location.