Que vous soyez un primo-accédant désireux de miser sur l’avenir grâce à l’investissement immobilier dans le neuf ou que vous désiriez préparer votre retraite grâce à un rendement régulier, vous avez tout à gagner avec la location dans le cadre du dispositif Pinel. Mais pour réussir votre investissement en Loi Pinel il est nécessaire de connaitre les modalités de mise en location de votre appartement neuf en Loi Pinel
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Bref rappel sur le dispositif Pinel
La loi Pinel, entrée en vigueur en octobre 2014, est une version revisitée de la loi Duflot, permettant aux acquéreurs de logements neufs de profiter d’avantages fiscaux, en contrepartie de la location de leur bien pour une durée minimale de 6 ans ou de 9 ans.
Contrairement à la loi Duflot, le dispositif Pinel permet également aux propriétaires de louer leur logement à un ascendant ou à un descendant, ce qui présente bien des avantages tant pour vous que pour les membres de votre famille.
En encourageant l’achat dans l’immobilier neuf, tout en garantissant un rendement et une fiscalité avantageuses aux nouveaux propriétaires, le dispositif tend à dynamiser le marché de l’immobilier. Néanmoins, quiconque souhaite se lancer dans la location de son logement neuf dans le cadre de cette loi, doit connaître les obligations liées à ce dispositif, afin de pouvoir rentabiliser au mieux ce projet.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la loi Pinel, nous vous conseillons de lire notre article sur ce que vous devez savoir sur la Loi Pinel
Les obligations déclaratives de la loi Pinel
Si le dispositif Pinel encourage l’investissement dans l’immobilier neuf, sachez que sa règlementation est stricte et imposent un certain nombre de critères pour pouvoir prétendre profiter de ses avantages financiers. Les logements concernés doivent être non meublés et exclusivement être loués à titre de résidence principale, et non secondaire.
La durée de location
Pour pouvoir acheter un bien sous le dispositif Pinel, vous êtes soumis à un engagement de location de celui-ci, d’une durée minimale de 6 ans. Cette durée peut alors être prolongée de trois ans, renouvelable une fois, pour un engagement initial de 6 ans. Il est également possible de s’engager à la location pour une durée de 9 ans ou de 12 ans, avec des avantages fiscaux proportionnels à la durée de l’engagement, que nous vous détaillerons plus loin.
Le logement doit être loué après un délai maximum d’une année faisant suite à son achat et façon continue. De même, si votre locataire souhaite prendre congé de ce logement, le délai de vacances imposé est de un. Si vous ne retrouviez pas repreneur suite à ce délai, vous ne pourrez plus bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel.
La surface d’habitation
La surface d’habitation, sous la loi Pinel, est étroitement liée au plafonnement du loyer imposé par le gouvernement. Le loyer sera en effet fixé selon le nombre de m² du logement, incluant la surface habitable et la moitié de la surface des annexes. Les logements Pinel doivent avoir une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 m.
Les annexes ne peuvent dépasser 8 m², comprenant les balcons, les caves, les vérandas, etc. Les garages et les emplacements de stationnement ne sont considérés comme des annexes que pour les maisons individuelles, dont la surface ne peut alors dépasser les 12 m². Ces annexes sont, bien évidemment, réservées à l’usage du locataire. Les terrasses et les jardins ne sont considérés comme des annexes que lorsqu’ils sont accessibles en étage ou disposés sur une habitation semi-enterré et sont limités à 9 m² de surface.
Prenons un exemple, pour y voir plus clair sur la surface à déclarer. Si vous possédez un appartement avec une surface habitable de 60 m², comprenant un balcon de 6 m², la surface totale de votre logement sera de 63 m² (surface habitable + surface des annexes/2). Le loyer sera donc fixé à partir de cette surface.
Le plafonnement du loyer
Si le dispositif Pinel permet de rentabiliser l’achat d’un logement, sachez toutefois que le montant du loyer fixé ne peut pas dépasser un certain plafond, selon la zone géographique dans laquelle il est situé. Un coefficient Pinel a ainsi été établi, afin de fixer le loyer maximal par m² que vous pouvez demander à vos locataires.
Ce coefficient est le suivant : 0,7 + 19 / superficie de votre logement. Ce coefficient doit alors être multiplié par le prix du loyer au m² de la zone du logement. Prenons, par exemple, un logement de 50 m² situé en zone A (Marseille, Lyon, Lille, etc.). Dans cette zone, les loyers des logements neufs sont plafonnés à 12,42 €/m². Pour connaître le loyer que vous pouvez fixer pour votre bien, vous devez donc multiplier ce plafond par le coefficient Pinel (12,42 x (0,7+19/50) : celui-ci ne pourra dépasser les 13,66 €/m², autrement dit 683 €/mois.
Sachez que la loi Pinel a permis de rehausser les plafonds jusqu’alors imposés dans certaines villes. Néanmoins, dans d’autres, ceux-ci ont été déclassés. De plus, si ce coefficient permet de bonifier les loyers de petites surfaces, ils entraînent une modération des logements dont la superficie est importante : mieux vaut donc miser sur une surface restreinte pour pouvoir générer une source de revenus proportionnellement supérieure.
Le plafond des ressources des locataires
Si la loi Pinel vise à dynamiser le marché de l’immobilier neuf, l’un de ses buts est surtout de permettre aux personnes à revenus modérés de se loger plus facilement. Ainsi, si les loyers sont plafonnés, c’est également le cas pour les revenus des ménages à qui s’adressent ces locations.
Le plafonnement des revenus est ainsi défini en fonction de la zone géographique et de la composition du ménage. Par exemple, si vous possédez un logement situé en zone A, le plafond pour une personne célibataire sans enfants est fixé à 37 000 € de ressources annuelles.
Les avantages du dispositif Pinel
En plus de profiter d’une garantie de dommage-ouvrage de 10 ans suivant l’achat de son logement neuf, l’investisseur dans le cadre du dispositif Pinel bénéficie d’autres avantages financiers intéressants.
Des avantages fiscaux pour les nouveaux acquéreurs
Le principal bénéfice de la loi Pinel est la garantie, pour l’investisseur, de profiter d’une réduction d’impôts proportionnelle au prix du bien et à la durée d’engagement locatif, dans la limite d’un montant de 300 000 €. Ainsi, cette réduction est de :
- 12 % du prix de revient du logement pour une durée de location de 6 ans, soit 6 000 € par an ou 36 000 € maximum
- 18 % pour une location de 9 ans, équivalent à 6 000 € par an ou 54 000 €
- 21 % pour une durée de location équivalente à 12 ans, soit une réduction maximale de 5 250 € par an ou 63 000 €.
Pour optimiser le rendement de votre investissement, mieux vaut vous renseigner sur le montant de votre imposition et acheter votre logement en conséquence. En effet, si la réduction d’impôts est supérieure au montant de votre imposition, le solde n’est pas reporté sur l’imposition de l’année suivante et sera perdu. Il peut donc être judicieux d’investir dans un bien plus onéreux afin de profiter des bénéfices de la loi Pinel.
Un rendement intéressant
L’investissement immobilier sous la loi Pinel vous assure un rendement régulier, à condition de miser sur un bien recherché. Cette défiscalisation est d’ailleurs prévue dans des zones où l’offre de logement est inférieure à la demande, où vous serez assuré de trouver un locataire en quête d’une habitation correspondant à ses revenus.
Il peut même être préférable de proposer votre logement avec un loyer légèrement inférieur à ceux pratiqués aux alentours. Cela vous garantira d’avoir toujours un locataire et d’éviter de perdre les avantages fiscaux de la loi Pinel.
Pour connaître le rendement de votre logement, il suffit de diviser le loyer annuel perçu par le prix d’acquisition du logement. Par exemple, un logement de 60 m² situé en zone B1, à 12,42 €/m², vous permet de percevoir 745 €/mois, soit 8940 €/an. Si vous l’avez acquis 190 000 €, votre rendement brut est donc de 4,7 %. Sachant que l’avantage fiscal de 12 % pour un logement loué 6 ans est de 2 %, votre rendement est de 6,7 % chaque année de location.
Les modalités de location à vos proches sous la loi Pinel
Faites profiter votre logement à votre famille
Pour un logement acheté avant le 31 décembre 2014, le locataire ne peut être le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Les modifications apportées au dispositif Pinel en 2015 permettent désormais aux propriétaires, ayant acquis leur logement dès le 1er janvier 2015, de le louer à un ascendant (parents ou grands-parents) ou à un descendant (enfants ou petits-enfants).
Cette solution est aussi profitable au membre de votre famille, qui profite ainsi d’un logement neuf et situé dans une zone recherchée, qu’à vous. En effet, vous n’avez plus la crainte de ne pas trouver preneur pour votre habitation, tout en remboursant le crédit de votre logement et en assurant votre patrimoine. Chacun profite ainsi des atouts du dispositif Pinel, à condition de ne pas mettre à disposition gratuitement votre logement à vos proches.
L’interdiction de « louer » à titre gratuit
Si vous souhaitez héberger gratuitement l’un de vos enfants ou vos parents, sachez que cela est possible … en dehors de la loi Pinel. Il est donc nécessaire que le locataire, quel qu’il soit, occupe ce logement en contrepartie du versement d’un loyer.
Bien évidemment, l’enfant ou le parent que vous souhaitez loger doit répondre aux critères d’attribution des appartements Pinel, autrement dit ne pas avoir de ressources supérieures au plafond imposé par la loi.
Vous pouvez opter pour un loyer réduit, pouvant rendre service à vos proches, tout en vous garantissant de conserver vos avantages fiscaux. En mettant votre logement à disposition gratuitement, vous risqueriez en effet de perdre la réduction d’impôts prévue par la loi Pinel, ainsi que tous ses autres bénéfices.
En conclusion
Louer un appartement dans le cadre de la loi Pinel vous permet de miser sur l’avenir et de vous assurer un complément de retraite. Vous construisez ainsi votre patrimoine, sans avoir à vous serrer constamment la ceinture.
Si le plafonnement des loyers prévus par ce dispositif ne vous garantit pas de « faire fortune » grâce aux loyers perçus, vous aurez toutefois la garantie d’un logement neuf, dont les loyers et la réduction d’impôts vous permettront de rembourser peu à peu votre crédit.