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Financement d'un Appartement Neuf : Quelles Étapes ?

Posted by Ludovic Lagalle on Oct 30, 2017 5:36:23 PM
Ludovic Lagalle

Si vous ne faites pas partie des rares privilégiés à être capable de réaliser un achat comptant de leur appartement neuf, vous pourrez difficilement échapper au processus classique de financement de votre futur bien immobilier. Nous vous proposons ici de découvrir les différentes étapes qui composeront le financement de votre appartement neuf.

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Avant l’acquisition proprement dite et le financement 

L’achat d’un bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) a de nombreux avantages pour vous. Le fait d’acheter sur plans vous permettra de disposer, au final, d’un logement correspondant à vos besoins en terme de surface et d’aménagement. L’autre atout indéniable d’acheter en VEFA est que vous aurez la garantie que votre bien sera conforme en tout point aux nouvelles normes énergétiques et environnementales en vigueur. En revanche, si vous êtes du genre impatient, il faudra vous faire une raison : entre le moment de la réservation et celui où vous récupérerez effectivement les clés de l’appartement, il pourra s’écouler plusieurs mois voire plusieurs années. Prenez en compte cet aspect avant de vous lancer dans ce projet. Avant même d’entamer vos recherches, vous devez préalablement définir le budget que vous êtes en mesure de consacrer à ce projet et quelles sont les différentes options qui s’offrent à vous en terme de financement.

Une chose est sure : acheter un appartement neuf et réfléchir à son financement seront beaucoup plus simples que si vous cherchez à acquérir un bien immobilier ancien. En effet, sur le marché du neuf, vous n’aurez pas à envisager d’éventuelles rénovations, des réparations ou d’importantes opérations d’isolation qui ont tendance à faire gonfler la facture finale dans des proportions qu’il est extrêmement difficile d’évaluer avec précision au début de votre démarche. Afin de bien préparer le financement de votre futur bien, vous devrez connaître précisément le coût total de l’acquisition qui comprend non seulement le prix du bien TVA comprise mais également l’ensemble des frais annexes d’acquisition (frais de notaire, frais bancaires, droits d’enregistrement, etc …). N’oubliez pas également que le coût du bien immobilier peut aussi être réévalué à la hausse si jamais vous exprimez certaines demandes particulières au promoteur comme par exemple l’aménagement de votre cuisine, la nature et les matériaux utilisés pour vos revêtements, etc … Dans l’évaluation du coût global de votre projet, prenez donc bien en compte que chaque demande particulière que vous exprimerez sera systématiquement facturée.

La recherche et la signature du contrat de réservation : Les premiers frais engagés

Toute la complexité de financer un logement neuf vient du fait qu’il n’est pas toujours facile d’imaginer ce à quoi ressemblera ce dernier en définitive. Se baser sur de simples plans ou sur des photos ne rendra pas forcément votre travail de sélection plus simple. Une fois que vous aurez arrêté votre choix sur un appartement neuf, les démarches de financement pourront débuter dès la signature du contrat de réservation que vous établirez avec le promoteur. Il s’agit d’un document officiel capital précisant notamment le prix de vente du bien, ses différentes caractéristiques ainsi que les dates prévisionnelles de livraison une fois l’achèvement du logement réalisé. C’est dès la signature de ce contrat de réservation que vous aurez à régler vos premiers frais, à savoir le dépôt de garantie dont le montant s’élèvera à 5% maximum du prix d’achat de votre futur bien.

contrat de reservation vefa

Une fois ce contrat de réservation signé, plusieurs mois s’écouleront avant que vous ayez à signer l’acte de vente définitif. Ce dernier, que vous signerez chez un notaire, précisera notamment les conditions du crédit immobilier que vous avez contracté, les garanties relatives à l’achèvement des travaux sans oublier l’échéancier de vos différents paiements. Détail important si vous avez décidé d’acquérir un appartement neuf en VEFA, le paiement sera effectué en suivant le déroulement de la construction du bâtiment. Le promoteur recevra ainsi vos paiements conformément au rythme de réalisation des travaux et l’ultime versement sera réalisé au moment de la remise de vos clés.

 

Quels types de financement s’offrent à vous ?

Au moment de réfléchir à la manière de financer votre futur appartement neuf, la question de l’apport personnel que vous êtes en mesure de fournir et celle relative au dépôt de garantie seront les premières qui devront vous venir à l’esprit. Qu’il s’agisse d’un projet pour un bien neuf ou ancien, vous devrez préalablement vous constituer un apport personnel. A combien ce dernier doit-il s’élever pour être jugé acceptable ? Vous devrez vous constituer un apport d’un montant au moins égal à 10% du prix du bien, ce qui représente la somme que vous aurez à débourser au moment de la signature du contrat de réservation. A ce titre, n’oubliez surtout pas de vérifier que ce dernier contient bien une clause de résiliation dans l’hypothèse où vous ne parviendriez pas à assurer le financement de votre acquisition par un prêt.

Au sujet du financement de votre bien, vous devez également vous interroger sur votre profil d’acquéreur. Selon que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur souhaitant avant tout réduire ses impôts, les options s’offrant à vous pour financer votre projet ne seront pas les mêmes. Avant de démarcher les banques à la recherche d’une solution de financement, renseignez-vous notamment sur les différents dispositifs actuellement mis en place par l’Etat afin de dynamiser le secteur des logements neufs et de soutenir l’investissement dans ces derniers. Vous êtes, en effet, éventuellement éligible au prêt à taux zéro (PTZ) ou vous pouvez aussi bénéficier du dispositif Pinel dans le cas où vous destinez ce logement à des fins locatives et de défiscalisation. En connaissant précisément la localisation du programme qui vous intéresse et en tenant compte des ressources dont vous disposez, vous aurez éventuellement la possibilité d’assurer ainsi une partie du financement de votre appartement neuf.

Plus de conseils

Le démarchage des banques : Une étape fastidieuse mais incontournable

Afin de dénicher le prêt le plus avantageux pour vous, vous pourrez difficilement échapper à la phase de démarchage des banques. Pour obtenir le meilleur taux et diminuer ainsi le coût total d’acquisition de votre bien, vous ne devrez pas hésiter à comparer les différentes offres qui vous seront proposées par les établissements bancaires et à faire jouer la concurrence entre elles afin de choisir celui offrant les conditions les plus avantageuses pour vous.

logo banque

Comme évoqué précédemment, entre la signature du contrat de réservation et celle du contrat de vente, vous aurez plusieurs mois devant vous pour trouver un prêt correspondant à votre projet. Si la perspective de vous lancer dans le démarchage de banques ne vous séduit pas ou si vous ne disposez tout simplement pas du temps nécessaire pour vous en occuper, vous pourrez éventuellement faire appel à un courtier en prêt immobilier. Ce dernier, en tenant compte de votre profil d’acheteur, de vos ressources et de vos conditions, se chargera de vous proposer l’offre de prêt la plus pertinente pour vous. Si vous décidez de réaliser vos démarches de financement vous-même, vous devrez vous référer surtout au TAEG (taux annuel effectif global) qui est le chiffre le plus pertinent à prendre en compte dans votre réflexion puisque ce taux englobe l’ensemble des coûts de votre prêt dont la fameuse assurance emprunteur.

 

Quelles sont vos démarches une fois le financement obtenu ?

Dès que vous aurez trouvé un financement répondant à vos attentes et que vous aurez enfin signé le contrat de vente, vous devrez tout de même continuer à suivre attentivement le processus de financement de votre bien. Tout au long de la construction de votre futur logement, des appels de fonds seront réalisés auprès de la banque dans laquelle vous avez souscrit votre prêt. Pour chacun des appels de fonds qui ponctueront le déroulement des travaux, le promoteur aura l’obligation de fournir, à vous et à votre banque, une attestation de réalisation des travaux. Ces appels de fonds s’échelonnent généralement en quatre étapes. Le premier appel de fond a lieu au moment de l’achèvement des fondations. Le second sera effectué lorsque la mise hors d’eau sera effective. Le troisième interviendra au moment de la fin du chantier. Enfin, la somme restante sera versée au moment de la remise des clés et à la seule condition qu’à l’issue de l’état des lieux final, vous n’émettiez pas la moindre réserve.

 

Les modalités de remboursement de votre prêt : Quelle option choisir ?

Si la question du financement captera une grande partie de votre énergie et de votre temps, l’aspect remboursement constituera naturellement l’étape suivante de votre démarche. Trois principales options s’offriront à vous et votre décision dépendra du niveau de vos capacités financières. Si vous pouvez financièrement vous le permettre, vous pouvez décider de débuter le remboursement du capital emprunté et des intérêts associés à partir du moment où vous avez signé le contrat de vente. Cette voie suppose que vous ayez une solide aisance financière puisque elle vous obligera à honorer vos engagements vis-à-vis de votre nouvel appartement tout en continuant à avoir la charge de celui que vous possédez actuellement. La seconde option, la plus souvent utilisée par les particuliers et proposée par de nombreux établissements bancaires, consistera en un « remboursement différé du capital ». Le principe est des plus simples : vous ne commencerez à rembourser qu’à partir du moment où vous récupérerez les clés de votre nouvel appartement et n’aurez à payer, durant ce laps de temps, uniquement que les intérêts intercalaires qui seront proportionnels au montant des fonds débloqués tout au long de la construction. Enfin, la dernière solution que vous pouvez envisager sera de différer l’intégralité des remboursements, les intérêts intercalaires compris. Comme vous pouvez le constater, vous disposez de plusieurs possibilités de remboursement et vous pourrez vous orienter vers celle correspondant le mieux à votre situation financière et à vos contraintes.

 

Dans le cadre de la réalisation de votre projet d’achat d’un appartement neuf, le financement de votre appartement neuf comme les modalités de remboursement répondent à une procédure bien établie que vous devez parfaitement connaître avant même de concrétiser votre achat. En fonction de votre profil d’acheteur, que vous soyez primo-accédant ou que vous souhaitiez seulement investir ou réduire vos impôts, vous disposerez dans chaque cas d’une solution de financement adaptée.

Soyez également extrêmement vigilant sur la conformité des travaux réalisés par le promoteur pour ne pas avoir à débourser plus tard des sommes inutiles. A ce titre, sachez que vous disposer par la « garantie de parfait achèvement » en cas de malfaçons et cela, jusqu’à un an après la livraison de votre appartement.

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