Vous avez un projet d'achat d'immobilier dans le neuf et votre banque vous a parlé d'intérêts intercalaires. Vous êtes inquiets car vous ne vous ne savez pas ce que c'est. Vous allez tout comprendre avec cet article : ce que sont les intérêts intercalaires, comment on les calcule, quand doit-on les régler, comment on les évite, quels sont leurs avantages et leurs inconvénients...
Les intérêts intercalaires : qu'est-ce que c'est ?
Quand vous achetez un bien immobilier neuf, généralement vous contractez un crédit immobilier. La banque débloque la somme demandée, vous déménagez et commencez à rembourser votre prêt. Dans certains cas, vous n'allez pas pouvoir habiter tout de suite dans votre nouvelle résidence. Par exemple, lors de l'achat d'une maison en construction ou d'un appartement sur plan. Dans cette situation, la banque ne vous libérera pas la somme entière au moment de la signature mais au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Puisqu'elle ne vous a pas remis la somme totale, elle ne peut pas vous demander de rembourser votre crédit. Cependant les sommes débloquées produisent des intérêts, différents des intérêts dus sur l'ensemble du prêt. C'est ce qu'on appelle des intérêts intercalaires. Ils s'intercalent entre le moment où vous signez votre prêt et le moment où vous commencez à rembourser votre crédit, c'est à dire quand la dernière partie de votre crédit vous est versé. Ce sont des intérêts qui viennent se rajouter au coût total du crédit, donc des frais supplémentaires à prendre en compte dans votre projet d'achat immobilier..
Comment sont calculés les intérêts intercalaires ?
Le calcul des intérêts intercalaires est assez simple. Il suffit de prendre le montant débloqué, le multiplier par le taux d'intérêt du crédit souscrit et de diviser la somme obtenue par 12 pour obtenir la mensualité. Prenons l'exemple d'un prêt de 250 000 euros avec un taux de 3 %, hors assurances. Une première tranche est débloquée pour un montant de 40 000 euros. 40 000 x 3 % / 12 = 100 €. Les intérêts intercalaires correspondant à cette première partie sont donc de 100 euros mensuels. Ils devront être payés jusqu'à ce que la totalité du crédit soit libéré. Une deuxième tranche, du même montant, est débloquée un peu plus tard. Les mensualités passeront donc à 200 euros, hors assurances. Les mensualités continueront d'augmenter au fur et à mesure des différents déblocages. Les intérêts intercalaires cesseront d'être dus lors du dernier déblocage par votre banque et que vous commencerez à rembourser votre prêt. Ce seront alors les mensualités figurant sur votre tableau d'amortissement qui s'appliqueront.
Quand doit-on payer les intérêts intercalaires dus ?
La plupart du temps, vous payez vos intérêts intercalaires au fur et à mesure que les sommes sont débloquées et vous arrêtez quand la totalité de votre prêt est libéré. Dans ce cas votre tableau d'amortissement correspond parfaitement à ce que vous réglerez dès l'instant où vous commencerez à rembourser votre crédit, quand le montant total vous aura été versé. Cependant, vous pouvez négocier avec votre banque afin de ne régler ces intérêts intercalaires dus, qu'une fois la somme totale délivrée. Dans ce cas, il faudra rajouter des intérêts sur les intérêts intercalaires. Ainsi, vous rembourserez tout en même temps : le capital, les intérêts du capital, les intérêts intercalaires et les intérêts sur les intérêts intercalaires.
Les avantages des intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires présentent quelques avantages. Comme vos mensualités sont plus faibles, votre trésorerie est plus confortable. L'impact du crédit sur votre budget est diminué puisque vous ne remboursez, dans un premier temps, qu'une petite partie de votre prêt, les intérêts intercalaires. Vous avez ainsi la possibilité de cumuler plusieurs prêts et de diminuer votre taux d'endettement. En effet, la banque ne prendra pas en compte la somme de l'ensemble de vos prêts mais seulement le remboursement du futur emprunt pour calculer votre taux d'endettement. Enfin les intérêts intercalaires sont intéressants si vous êtes locataire et devez payer un loyer. Les mensualités plus petites vous permettront de régler votre loyer sans grever votre budget. Vous pouvez même éviter le cumul en reportant le règlement des intérêts intercalaires au moment du déblocage complet du prêt. Ainsi, vous continuez à régler le loyer de votre logement actuel sans rien régler pour votre future habitation. Lorsque vous profiterez de votre nouvelle résidence et commencerez à rembourser votre prêt, vous n'aurez plus de loyer à régler. Votre budget restera donc similaire.
Les inconvénients des intérêts intercalaires
Comme vous vous en doutez, les intérêts intercalaires présentent aussi quelques inconvénients. Tout d'abord, les intérêts intercalaires sont des frais supplémentaires et augmentent le coût du crédit. Du fait de son allongement, puisqu'il est tributaire de la durée des travaux, le crédit peut voir son coût majorer de plus de 10 %. Le cumul des mensualités peut également s'avérer problématique si vous remboursez déjà un crédit immobilier. Dans ce cas, ajouter une mensualité évolutive à votre budget est un élément à ne pas négliger et vous devez bien vous assurer d'avoir un reste à vivre suffisant pour vos dépenses quotidiennes. De même, si la période de ce dispositif devait être rallongée, la mise en place d'intérêts intercalaires peut être coûteuse, voire dangereuse. Notamment si le chantier devait connaître un retard, si des malfaçons ou des vices cachés devaient être découverts ou si un litige de voisinage bloquait les travaux. Pensez à bien vérifier votre contrat de construction et les indemnités prévues en cas de retard ou de malfaçons. N'hésitez pas à demander le remboursement de vos intérêts intercalaires. Enfin, si vous rencontrez des difficultés lors de la construction de votre bien, prenez en compte qu'une procédure peut se révéler extrêmement longue et onéreuse. Vous devrez continuer à payer des intérêts intercalaires pendant toute la durée de celle-ci. En conséquence, une négociation, même à votre désavantage, sera probablement moins coûteuse pour vous.
Comment éviter les intérêts intercalaires?
Les intérêts intercalaires sont dus lorsque vous achetez un bien en construction, en état futur d'achèvement. Dans ces cas-là, afin de permettre le paiement des différents fournisseurs, la banque débloque le crédit en plusieurs fois. Ces déblocages successifs produiront des intérêts intercalaires qui augmenteront le coût de votre crédit. Mais ce n'est pas une fatalité, d'autres solutions existent. Par exemple, au lieu de faire un seul emprunt, libérable en plusieurs fois, vous pouvez choisir de contracter plusieurs emprunts indépendants correspondants aux différents montants de l'appel de fonds pour votre achat. Ainsi, vous n'aurez pas d'intérêts intercalaires puisque vous commencerez à rembourser chaque prêt immédiatement. Une autre solution qui peut vous être proposée par la banque est de contracter un prêt amortissable dès le premier versement. Vous n'aurez pas d'intérêts intercalaires mais vous devrez commencer à rembourser votre prêt dès la signature, ce qui augmentera le montant de vos mensualités.
A présent, vous savez tout sur les intérêts intercalaires lors de l'achat d'un bien immobilier en construction. Ces intérêts existent lorsque votre prêt est débloqué en plusieurs fois et se calculent sur le montant libéré. On commence généralement à les régler dès le premier versement et jusqu'au déblocage complet du prêt. Il est possible de les éviter et ils présentent des avantages comme des inconvénients. Vous devez donc bien réfléchir votre projet d'achat et prendre en compte tous les paramètres. N'hésitez pas à négocier avec votre banque afin de trouver la meilleure solution pour vous.
