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Top 20 des Conseils pour Réussir son Crédit Immobilier

Posted by Ludovic Lagalle on Nov 13, 2017 2:41:04 PM
Ludovic Lagalle

La majorité des acquéreurs immobiliers font appel à un crédit immobilier afin de financer l’achat de leur futur logement neuf. Mais c’est surtout un indispensable pour les investisseurs notamment en loi Pinel à Montpellier, puisque les intérêts d’emprunts sont pris en compte et donc contribuent à diminuer votre revenu foncier imposable, c’est la base de la fiscalité immobilière et même l’avantage fondamental de l’immobilier par rapport aux autres placements financiers. En effet, l’immobilier est le seul qui vous permet de vous constituer un patrimoine à crédit ce qui n’est pas possible si vous souhaitez investir dans des assurances vie ou bien en bourse... Dans cet article nous allons voir les 20 conseils pour réussir son prêt immobilier

 

Est-ce que c’est le bon moment d’acheter et de faire un crédit immobilier ?

Quand vous faites un achat immobilier, c’est soit pour y habiter soit pour investir. La recherche de votre futur logement neuf ne doit pas se résumer à un prix… Et acquérir un appartement neuf à Montpellier ou ailleurs dans le but de le louer ou y habiter dépendra de la conjoncture économique et de la variation des prix de l’immobilier.

Sachez que l’immobilier à toujours fonctionner par cycle, ils sont globalement lents et très longs. À l’inverse d’autres pays, le marché français connaisse de bulle spéculative, comme on a pu le voir en 2008 avec la crise des subprimes aux USA, qui a fini par provoquer une chute brutale des prix.

Par exemple les prix de l’immobilier neuf à Montpellier sont restés globalement stables depuis 2011 puisqu’ils n’ont chuté que de 1 %… La ville reste extrêmement attractive pour les investisseurs, comme vous pouvez le lire dans cet article sur les raisons d’investir à Montpellier. Et elle charme toujours autant les nouveaux arrivants qui ont découvert les atouts et les charmes de la reine du Languedoc Roussillon.

 

Les taux des crédits immobiliers n’ont jamais été aussi bas…

La baisse des taux d’intérêt amorcés depuis le début de l’année 2014 continue, et fait exploser tous les records. Néanmoins il faut garder à l’esprit que les banques sont plus restrictives dans leurs critères pour accorder des prêts immobiliers.

 

  1. Définissez votre budget financé par le crédit immobilier

Si 33 % reste la norme au niveau du taux d’endettement pour souscrire à un crédit immobilier il y a toujours des exceptions qui confirment la règle. Ce que regardera votre banquier sera aussi votre « reste à vivre » qui est la différence entre les charges mensuelles et les revenus nets. Il étudiera aussi avec attention le « saut de charges » qui correspond à la comparaison entre ce que l’acquéreur est habitué à sortir chaque mois et la future mensualité. Cet écart doit être le plus petit possible afin que votre banquier accepte votre demande de crédit immobilier, mais surtout pour que votre rêve de devenir propriétaire se fasse en toute sérénité.

Plus de conseils

  1. Négociez votre crédit immobilier auprès des professionnels

Cela paraît évident, mais il y a toujours des personnes qui pensent qu’ils feront mieux tout seul en allant voir toutes les banques plutôt que de passer par un courtier… Sans oublier ceux qui ont passé un contrat de mariage avec leur banquier… La rémunération du courtier est largement rentabilisée par rapport aux économies qu’il vous fait réaliser.

Allez voir un courtier en crédit immobilier et ensuite mettez en concurrence votre banquier. Ainsi vous testerez sa fidélité envers vous et votre compte, croyez-moi, certain risquent d’être surpris…

Un courtier en prêt immobilier est partenaire des banques. Ces derniers lui envoient des conditions de taux privilégiées, dont vous n’avez pas accès, mais surtout au même taux de commissionnement. Un courtier sérieux connaît donc les taux et les critères de toutes les banques afin de proposer à ses clients, la meilleure offre au-delà du taux. De plus, il doit aussi vous expliquer pourquoi une solution est meilleure que les autres.

Dans tous les cas même si les taux sont peu élevés le courtier vous conseillera pour bien négocier votre crédit immobilier. Comment faire varier la durée et le montant de votre mensualité, ou bien en mettant en avant votre profil et votre gestion de bon père de famille…

  1. Les prêts aidés et complémentaires à votre crédit immobilier

Il y en a tellement, PTZ +, le prêt action logement, les prêts catégoriels, les prêts des collectivités locales, les prêts conventionnés, les prêts épargne logement, sans compter les PSLA, PLAI... Encore une fois, le courtier est là pour vous indiquer à quoi vous avez droit et vous aide dans le montage de ces dossiers. Même si le montant de ces prêts n’est pas extraordinaire ils peuvent vous permettre d’augmenter votre budget et de pouvoir acheter l’appartement ou la maison pour laquelle vous avez eu un coup de cœur… Dans ce sens nous avons fait un article expliquant toutes les aides financières concernant votre crédit immobilier

 

  1. Bien négocier les frais de dossier de votre crédit immobilier

Lorsque vous faites un crédit immobilier auprès d'une banque pour financer votre projet immobilier, attendez-vous à ce qu’elle vous réclame des frais de dossier. Ces frais correspondent au travail fourni pour l’étude, le montage de votre dossier et l’édition de vos offres de prêt. Autant vous dire tout de suite que les banques sont friandes de ce genre de petites rentrées d’argent frais…

Sachez que ces frais sont négociables, pour cela vous devrez mettre en avant les éléments positifs de votre dossier. Ainsi vous mettez en avant la future relation client que vous allez entretenir avec la banque que vous aurez choisie.

  1. Comment comparer 2 offres de crédit immobilier ?

Pour comparer deux offres de crédit immobilier, vous avez 2 solutions, soit vous vous faites aider par votre courtier qui doit être en mesure de commenter les offres et de vous expliquer qu’elle est la meilleure. Ou bien vous pouvez comparez vous même les offres. Pour cela, vous devrez proposer le même projet aux banques afin de les mettre en concurrence. Les simulations doivent donc être basées sur une durée et un montant exactement identique.

Vous devrez regarder les éléments suivants sur les offres de crédit immobilier :

  • Le taux
  • La mensualité
  • L’assurance de prêt
  • Les frais de garantie
  • Les frais de dossier
  • Le cout total du financement
  • Le taux effectif global

Avec toutes ces informations, vous serez en mesure de comparer sereinement les offres de financement qui vous sont proposées, et ainsi choisir la plus intéressante.

 

  1. Choisir la date de prélèvement des mensualité de son crédit immobilier

Quand on signe son offre de prêt, on ne pense jamais à la date à laquelle va être prélevée sa mensualité pour son crédit immobilier. Pourtant vous avez le choix et nous vous conseillons vivement d’opter pour un prélèvement entre le 10 et le 20 de chaque mois.

Touchons du bois, mais il se peut, que vous ayez peut-être des problèmes d’argent pendant la durée de votre crédit, ou bien que votre employeur mette quelques jours de plus que prévu pour vous verser votre salaire sur votre compte. Mais en milieu de mois normalement vous devriez toujours avoir assez d’argent sur votre compte pour honorer votre mensualité et ainsi éviter d’éventuels frais engendré par un découvert…

 

  1. Pouvez-vous bénéficier du 1 % logement ?

Tout ce que nous pouvons vous conseiller c’est d’aller voir directement votre employeur afin d’en discuter avec lui. Dans tous les cas, sachez qu’il existe 2 types de prêt patronal :

 

  • Les prêts immobiliers réglementés

Disponible dans les entreprises de plus de 20 salariés qui cotisent à l’action logement auprès d’un organisme agrée par l’Etat français. Ses cotisations sont reversées sous forme de prêts pour l’achat d’un logement neuf ou ancien.

 

  • Les prêts immobiliers non réglementés

En effet, certaines grosses entreprises vous permettent d’obtenir un prêt complémentaire et sont cumulables avec un prêt patronal.

 

  1. Comment optimiser son PTZ+ ?

Le prêt à taux zéro ou PTZ+ est octroyé en fonction de plusieurs paramètres :

  • Immobilier neuf ou ancien
  • Montant de l’opération
  • Lieu
  • Taille du foyer

La taille du foyer est le critère qui fait le plus varier le montant, si vous attendez prochainement un enfant, n’hésitez pas à le compter dans votre famille et ainsi vous pourrez bénéficier d’un montant plus important.

 

  1. Réduisez votre taxe locale d’équipement

La TLE ou taxe locale d’équipement est demandée par les communes de plus de 10 000 habitants. Elle est destinée à financer les infrastructures de la ville. Si vous avez bénéficié d’un prêt PAS vous aurez le droit à une réduction qui s’applique sur les constructions donc sur l’immobilier neuf.

 

  1. Choisissez le cautionnement plutôt que l’hypothèque.

La différence entre ces 2 options pour votre crédit immobilier est principalement financière. L’hypothèque est beaucoup plus coûteuse c’est pourquoi les acquéreurs se tournent de plus en plus vers la caution. Son coût de départ est sensiblement le même, mais en plus une partie de la cotisation est rendue quand le prêt est totalement remboursé, de plus vous faites l’économie des frais d’enregistrement d’acte notarié.

Le principe du cautionnement est le suivant : vous versez une cotisation à un organisme de cautionnement qui se porte garant pour vous. C’est cet organisme qui se porte garant pour vous en cas de défaillance de votre part à rembourser votre crédit immobilier. Ainsi il remboursera la banque et se retournera contre vous par la suite. Le cautionnement vous coûtera entre 2 et 3 % du montant emprunté.

 

  1. Ne tombez pas dans le piège de l’assurance décès invalidité

Plusieurs critères doivent être analysés lors de la négociation de votre crédit immobilier pour ne pas tomber dans le piège de l'assurance décès invalidité :
  • Délais de carence trop long
  • Définitions approximatives des sinistres
  • Définition large et pas très claire des garanties
  • Mode de calcul des primes

Faites jouer la concurrence, ne prenez pas forcément l’assurance de la banque, n’hésitez pas à aller voir des assurances indépendantes vous pourriez être surpris des différences de prix.

 

  1. Faut-il souscrire une assurance chômage ?

La réponse est non et voici pourquoi :

  • Le délai de carence est trop long

Il correspond à la période après la signature du contrat d’assurance et durant laquelle il ne prendra pas en charge vos mensualités même si vous perdez votre emploi. En moyenne, ce délai de carence est de 9 mois…

  • Le délai de franchise

Il correspond à la période avant que votre assureur ne prenne en charge vos mensualités. Ce délai peut être de 6 mois…

  • Le coût

Il varie entre 1 % et 1,4 % de la mensualité donc pour 1 000 € sont cout sera entre 10 € et 14 €, soit quelquefois 3 fois plus cher que l’assurance décès invalidité.

 

  1. Réduisez vos intérêts intercalaires

Les intérêts intercalaires sont des frais qui sont facturés par la banque dans le cadre d’un déblocage de fonds intermédiaire. Ces frais sont généralement présents dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf en VEFA. En effet, des appels de fonds successif vous sont demandés au fur et à mesure de l’avancement des travaux du programme immobilier neuf. Ces fonds que vous allez débloquer vont donc générer des intérêts que l’on appelle intérêts intercalaires. Sachez que vous avez bien évidemment le choix de commencer à rembourser votre emprunt à partir du moment ou vous serez livré de votre bien immobilier. Vous n’avez donc pas un loyer et un crédit à rembourser en même temps, sinon vous imaginez bien que quasiment personne ne serai en mesure d’acheter un logement neuf.

Malgré tout, ces intérêts intercalaires qui sont inclus dans votre prêt peuvent vite devenir de grosses sommes surtout quand vous êtes sur des durées de construction de plus de 12 mois. Nous vous conseillons donc de :

  • Utilisez d’abord votre apport personnel
  • Payer les appels de fonds le plus tard possible (vous avez jusqu’à 3 mois pour les payer au-delà le promoteur immobilier peut se retourner contre vous)
  • Choisissez des livraisons plus rapides

Si vous souhaitez en savoir plus concernant sur ce sujet nous vous conseillons de lire notre article qui vous explique tout sur les intérêts intercalaires.

 

  1. La garantie revente c’est quoi ?

Cette garantie proposée lors de la souscription d'un crédit immobilier vous donne la possibilité d’avoir une assurance qui prend en charge l’éventuelle moins-value que vous pourriez réaliser à l’occasion de la revente de votre logement. Cette assurance est généralement limitée tant en terme de remboursement que de conditions de déblocage.

Pour que cette assurance fonctionne, il faut que vous vendiez votre bien dans les 5 premières années, mais aussi que vous soyez obligé de vendre pour les raisons suivantes :

  • Mutation professionnelle de plus de 100 km
  • Décès ou invalidité
  • Chômage
  • Divorce

Toutes ces conditions sont indiquées dans le contrat d’assurance et varient d’un assureur à l’autre et ne peuvent être applicables qu’après un délai de carence. Le montant des indemnités est variable et il est calculé en fonction d’un pourcentage de moins-value ou bien du montant du bien immobilier. Dans tous les cas, il sera plafonné.

Certaines agences ou promoteurs immobiliers vous offrent de plus en plus cette garantie revente. Alors, ne vous privez pas, mais cela doit rester un plus par rapport à des frais de notaire ou des frais d’agence.

 

  1. Négociez les indemnités de remboursement de votre crédit immobilier

Si il y a bien quelque chose de scandaleux, c’est bien les indemnités de remboursement de votre prêt immobilier par anticipation. Vous devez les faire sauter, et généralement vous obtenez gain de cause assez facilement.

Sachez tout de même qu’il existe une exonération légale qui est prévue par la loi n° 99-532 du 25/06/1999 dans les cas suivants :

  • Changement de lieu d’activité professionnelle
  • Décès de l’emprunteur ou du conjoint
  • Cessation de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint

 

  1. Le délai de réflexion et les clauses suspensives ?

Depuis la mise en place de la loi SRU, vous avez 2 délais de réflexion :

  • 7 jours, à compter de la date de la signature du compromis de vente ou du contrat de réservation dans le cadre d’un achat en VEFA.
  • 11 jours entre le moment où vous recevez votre offre de prêt et le moment où vous pouvez accepter et renvoyer votre offre de prêt.

En plus de ces délais de réflexion, vous avez aussi des clauses suspensives :

  • Obtention du permis de construire
  • Justificatif de l’apport personnel
  • L’adossement d’un contrat d’assurance décès invalidité
  • D’accord de prêt aidé (patronal, pas, pel, cel…)

La banque se protège de vous alors servez-vous-en aussi pour vous protéger d’elle si votre projet immobilier ne se déroule pas comme vous le souhaitez.

 

  1. Quelle durée de remboursement choisir pour son crédit immobilier ?

Tout dépend de votre âge, du montant que vous souhaitez emprunter, de la mensualité. Les jeunes couples préféreront des petites mensualités sur une longue durée ce qui donc augmentera le coût total du crédit immobilier. Quant aux plus âgés, eux préféreront des fortes mensualités afin de bénéficier d’un taux réduit, mais aussi parce qu’ils ne peuvent pas forcément emprunter sur des durées longues. Dans tous les cas, nous ne vous conseillons pas de dépasser 25 ans, car au-delà les banques ont des taux d’intérêt trop élevés.

 

  1. Etes vous surendettés ?

Tout est subjectif en fonction de la capacité de chacun à gérer son argent et à épargner. Si vous gagnez 2 000 €/mois avec un loyer de 500 € et que vous n’arrivez pas à épargner, vous pouvez oublier votre projet immobilier, pourtant vous respectez bien les 33 % d’endettement à ne pas dépasser. D’un autre côté si vous gagnez 5 000 €/mois et que vous avez 2 500 € de crédit il vous en reste tout autant pour vivre alors que vous seriez à 50 % d’endettement…

Analyser votre situation financière des 12 derniers mois et faite le point sur votre épargne ou sur les éventuelles économies que vous pourriez faire comme les assurances, les abonnements téléphoniques, canal plus…

 

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