Le dispositif Pinel doit résorber une partie de la crise du logement. Il s'agit d'encourager à l'investissement locatif afin de mettre sur le marché plus de biens à louer. Mais comment convaincre les investisseurs de se lancer dans la location à loyer modéré ? La loi Pinel promet des réductions d'impôts sur le revenu aux investisseurs : plus le prix du bien est important, plus la remise fiscale est intéressante. L'investisseur devra cependant se poser la question suivante : vaut-il mieux acheter un studio, moins cher et aux loyers proportionnellement plus élevés, ou bien un grand T3, qui demande des fonds importants et dont les loyers seront légalement plus modestes ? La réponse n'est pas si évidente.
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
Mis en place en 2014, la loi Pinel remplace la loi Duflot sur la défiscalisation dans l'immobilier. Il s'agit d'offrir des déductions d'impôts aux ménages qui investissent dans l'immobilier neuf et mettent leur bien en location pour une durée comprise entre 6 et 12 ans. L'objectif est de permettre aux ménages modestes de se constituer un patrimoine immobilier, mais aussi et surtout, de répondre à la crise du logement dans les zones tendues, où l'offre est inférieure à la demande, et les loyers évidemment très élevés (Paris, Lyon, Marseille notamment).
Pour pouvoir être couvert par le dispositif Pinel, le logement doit répondre à plusieurs conditions :
- Etre neuf (à peine construit, ou en construction).
- Répondre aux normes écologiques (isolation, double-vitrage, bonne performance énergétique).
- Etre installé en zone tendue (grandes villes, ou villes moyennes ayant obtenu une autorisation préfectorale).
Les objectifs des investisseurs en loi Pinel
Les personnes qui investissent dans l'immobilier neuf dans le cadre du dispositif Pinel sont en général des ménages aux revenus modestes souhaitant se créer un patrimoine immobilier pour le faire fructifier, afin de faire face aux aléas de la vie. L'immobilier locatif assure une certaine sécurité financière. Mais pour acheter un tel bien, même à but locatif, il faut pouvoir le financer. Si autant de ménages arrivent à investir en Pinel, c'est bien parce que cela leur permet une importante réduction d'impôts, rendant les remboursements du prêt bien plus abordables. De plus, les banques ne rechignent pas à financer ces prêts immobiliers, même sans apport personnel, puisque c'est un projet soutenu et encouragé par le gouvernement.
Les investisseurs ont donc pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier sans que cela leur coûte trop cher. Evidemment, en plus de cela, chaque mois, ils reçoivent le loyer de leur locataire. Le montant du loyer doit donc être fixé consciencieusement, en tenant compte du marché locatif de la ville, du plafond maximal fixé par la loi, et de ses propres capacités de remboursement. L'investisseur doit donc faire en sorte de gagner une plus-value par le biais des loyers. Mais pour cela, il y a une stratégie à adopter au niveau du choix de la surface.
Pour une meilleure rentabilité, faut-il choisir une petite surface...
Avec le dispositif Pinel, les loyers sont plafonnés. Cela signifie que vous ne pouvez pas louer à un prix supérieur à celui qui a été fixé par le gouvernement, sans quoi vous perdez les avantages fiscaux. Le dispositif Pinel est applicable dans toute la France, sous certaines conditions.
Le territoire a ainsi été divisé en cinq zones, dont chacune correspond à un plafond maximum de loyer :
- Zone A Bis : Paris et les 29 communes de la Petite Couronne. Le plafond est fixé à 16,72 euros le m2.
- Zone A : le reste de l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur, Lyon et Grenoble. Le plafond est fixé à 12,42 euros le m2.
- Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants. Le loyer maximum est de 10 euros le m2.
- Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants qui ont obtenu l'accord du Préfet de région. Le montant de loyer maximal est de 8,69 euros le m2.
- Zone C : le reste du territoire français, non concerné par la loi Pinel.
On aura donc tendance à penser que plus la surface du logement est importante, plus la rentabilité le sera également. Mais il faut tout de même garder à l'esprit qu'une petite surface est proportionnellement plus chère (en loyer) qu'une grande surface, si l'on tient compte du prix d'achat. Cela est dû au fait que le dispositif Pinel a mis en place un coefficient multiplicateur, calculé de la façon suivante : 0,7+19/S (S = surface). Pour un logement de 40 m2 situé en zone B1, on calculera donc ainsi : 0,7+19/40 = 1,17. Le prix du loyer maximal pourra donc être multiplié par 1,17, ce qui donnerait un loyer de 468 euros pour ce logement. Pour un logement situé dans la même zone, mais avec une surface de 90 m2, le coefficient multiplicateur sera de 0,7+19/90 = 0,91. Le montant maximal de loyer pourra donc être multiplié par 0,91, donnant un loyer de 820 euros mensuels. Le loyer d'un petit logement sera alors proportionnellement plus élevé que celui d'un grand logement, en fonction du prix d'achat.
Un logement de petite surface (studio ou 2 pièces) sera donc pour le propriétaire plus rentable, à court terme, qu'un logement d'une grande surface.
... ou une grande surface ?
Il y a cependant une donnée à prendre en compte lorsqu'on loue une petite surface : le turn over des locataires. Si les studios et les deux pièces rapportent mensuellement plus qu'une grande surface, les occupants, en revanche, étant souvent des étudiants ou des jeunes actifs célibataires, sont plus mobiles, et leur durée de résidence est généralement de un ou deux ans dans le logement. Cela augmente les risques de vacance du logement, donc une période sans revenu pour le propriétaire, et de la nécessité de remettre en état le logement plus souvent (parfois, entre chaque locataire). Cela génère évidemment des frais. Est-il donc plus rentable de louer de petites surfaces ? Cela dépend : en zone tendue, les périodes de vacance du logement seront nulles. Mais cela n'éloigne pas le risque de devoir refaire le papier peint ou le parquet, que ce soit dû à l'usure ou à un mauvais entretien de la part du locataire précédent.
Si vous louez une grande surface (60 m2 ou plus), les loyers seront proportionnellement moins intéressants, mais vos locataires seront généralement des personnes stables du point de vue de leur lieu de résidence, puisque ce seront surtout des familles. En plus, les risques d'impayés sont moins grands, puisque le ménage a en général deux salaires (et deux CDI). En louant une grande surface, vous êtes tranquille pour plusieurs années. Le loyer est plus modeste, mais les réparations de mise en état seront peu fréquentes puisque pendant que le logement est habité, c'est en général le locataire qui s'occupe des menus travaux, voire, parfois, de refaire les tapisseries et les peintures. C'est tout bénéfice pour le propriétaire ! Vous devez néanmoins prendre en compte le fait que les gros travaux (chaudière en panne, par exemple) seront à votre charge. Cette usure normale s'accélère à mesure que le nombre d'occupants est important.
Attention, cependant, si vous louez une grande surface. Comme on l'a vu, ce type d'offre vise les familles. C'est un gage de stabilité (les familles restent en moyenne deux fois plus longtemps que les jeunes actifs célibataires) et une garantie financière (deux salaires en CDI, un logement entretenu par les locataires). En revanche, ce type de locataires sera plus exigent : ils habitent là pour une longue période, paient plus cher, leur confort et leurs conditions de vie dépendent du logement. Il faudra donc pouvoir gérer ce genre de location et les travaux d'entretien qui pourraient vous être demandés.
Prenez en compte votre situation personnelle avant de choisir la surface du logement
Si l'investissement en Pinel d'un grand logement peut s'avérer plus intéressant pour le propriétaire, il faut néanmoins tenir compte de sa situation personnelle avant d'investir, car le prix d'achat, en revanche, est beaucoup plus élevé. Pensez-vous pouvoir rembourser mensuellement l'emprunt de votre investissement, si le loyer de ce dernier est à peine supérieur, voire inférieur ? Car l'investissement dans un grand logement fait gagner de l'argent, mais uniquement sur le long terme. Si vous possédez de hauts revenus, avec un fort taux d'imposition, il sera en effet plus intéressant pour vous d'acheter en Pinel un grand logement et sur une longue durée (12 ans). Ainsi, vous avez les fonds nécessaires pour démarrer, et vous bénéficiez d'une plus grande réduction d'impôts. En outre, les banques ne rechigneront pas à financer votre investissement.
Si vos moyens ne vous permettent pas de débloquer des fonds pour acheter un grand logement, il vaudra mieux opter pour une petite surface. Déjà, parce que la banque y sera plus favorable, mais aussi, parce que vos capacités de remboursement seront meilleures. De plus, si vous avez des revenus modestes, vos impôts sur le revenu sont relativement bas et la déduction fiscale sera moins intéressante pour vous.
Rappel sur les caractéristiques de la loi Pinel
- La loi Pinel permet d'investir dans l'immobilier neuf en bénéficiant d'une réduction d'impôts, de 12% à 21% du prix du logement selon la période d'engagement choisie (6, 9 ou 12 ans).
- Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de revenus, et le loyer ne doit pas être supérieur au montant fixé par le dispositif.
- La loi Pinel est applicable sur deux logements à la fois, ce qui permet de bien répartir le risque locatif et de combler la période de vacance de l'un ou l'autre logement.
- Le dispositif Pinel n'est applicable que dans les zones où l'offre locative est inférieure à la demande (ce qu'on appelle les "zones tendues").
- Le logement doit être loué vide.
- Le propriétaire a le droit de louer à un ascendant ou à un descendant, à condition que ceux-ci respectent les conditions de ressources et qu'ils paient bien leur loyer.
Est-il encore temps d'investir en loi Pinel ?
La loi Pinel existe depuis trois ans. Le dispositif a été repoussé jusqu'au 31 décembre 2017, ce qui signifie que vous avez encore jusqu'à cette date pour investir et bénéficier, pendant les 12 prochaines années, de la réduction d'impôts. Il est probable que ce dispositif soit reconduit en 2018, mais rien n'est encore certain. Emmanuel Macron avait évoqué pendant sa campagne électorale la possibilité de le modifier, voire de le supprimer, au vu du manque à gagner que cela représentait pour l'Etat.
Si vous voulez profiter du dispositif Pinel pendant qu'il en est encore temps, ne ratez pas le coche : studio, 2 pièces ou grande surface ? Étudiez bien vos capacités de remboursement, le gain d'impôts que vous obtiendrez (sera-t-il intéressant pour vous ou non ?), l'offre de marché dans la zone que vous visez (si vous prenez un studio, y a-t-il des risques de longue vacance ?), et la plus-value générée par les loyers que vous percevrez.
