Sur le marché immobilier montpelliérain du neuf les prix continuent de grimper et une offre commerciale se réduit au point d’inscrire la métropole dans la catégorie des « marchés de pénurie ». Le cabinet Adéquation a publié les chiffres de ce secteur d’activité, l’un des plus importants de l’économie régionale.
En dépit des taux d'emprunt toujours historiquement bas qui auraient du créer une certaine dynamique chez les accédants et investisseurs, le marché immobilier français reste particulièrement inaccentué. Certaines régions françaises parviennent toutefois à sortir la tête de l’eau tandis que d'autres restent irrémédiablement en passif.
C'est ainsi le cas de l’ex Languedoc-Roussillon (devenu Occitanie) qui, malgré une baisse généralisée des prix, reste une zone géographique dynamique grâce à sa situation privilégiée entre le littoral, la montagne et l’Espagne.
Nous allons vous décrire de ce qu’il en est concernant le marché immobilier de l’année 2019 et comment envisager l’année 2020. Dans un premier temps, nous étudierons les marchés résidentiels du Languedoc-Roussillon sur une échelle nationale, les effets de métropolisation, les relais de croissance à envisager sur les marchés secondaires, le bilan de 2019 complet et enfin, ce qu’il en advient de l’année 2020.
Auparavant, le cabinet Adéquation avait analysé des prévisions “alarmistes” et pourtant suite à l’étude de l’année 2019, le bilan d’activité de cette année pourrait sans doute confirmer ces analyses…
À Montpellier et sur l’ex-Languedoc-Roussillon, comme globalement partout en France, les chiffres du logement neuf inquiètent. Au cours du 1er semestre 2019, deux tendances se confirment : une chute libre des mises en vente et une hausse non maîtrisée des valeurs immobilières…
Selon l’étude enregistrée, durant l’année 2019, la France métropolitaine se situe en 3e position des meilleures années enregistrées sur les 25 dernières années pour l’activité de la promotion immobilière, malgré les différents indicateurs tous à la baisse.
L’activité de la promotion immobilière concernant la France Métropolitaine démontre que les ventes au détail de l'année 2018 comparé à l’année 2019, est de 127 417 contre 118 000 en 2019 donc une perte de 9 417 logements.
Si l’on devait vous l’expliquer en pourcentage, - 7 % sur les ventes au détail, - 21 % sur les mises en ventes, - 12 % sur l'offre, soit un stock théorique de 9,9 mois.
Évidemment, les situations sont contrastées. La Métropole de Montpellier est toutefois celle où l'offre commerciale est tombée le plus bas, à 39 389 logements en 2019 contre 40 323 en 2018, soit 9,9 mois de stock théorique (- 14 % vs 2018). Viennent ensuite la région d’Île-de-France (7,4 mois) et le reste du territoire (12,8 mois).
Si l’on veut plus rentrer dans le détail, voici des idées de chiffres sous forme de schéma concernant les métropoles qui ont une histoire commune certes, mais ont quand même des situations plus ou moins accentuées.
On peut en conclure qu’il y a cependant une bonne année grâce à la bonne tenue du marché francilien et à l’appétence de la demande sur les marchés métropolitains.
Même si cela paraît évident et simple, la métropole de Montpellier n’échappe pas aux effets de métropolisation. Les conséquences de ce désajustement sont à la fois urbaines, sociales, économiques et environnementales.
L’évolution de l’offre commerciale et l’écoulement théorique du stock présentent les chiffres suivant : 350 logements disponibles par rapport à l’année 2018 et moins de 6 mois de stock théorique au sein de la ville de Montpellier.
Concernant les mises en vente en 2019, on observe un effondrement pour 2e année consécutive, soit une baisse cumulée de près de -40%.
En effet, en 2018, il y avait une chute des mises en vente qui se confirmait sur le 1er semestre 2018 : 500 logements en moins mis sur le marché ! Aujourd’hui, les mises en vente représente une baisse de -22% par rapport à l’année 2018 et passe de 3 141 mises en vente contre 2 465 en 2019.
Le marché est en baisse mais il est sauvé par la bonne dynamique de la demande. Même si les chiffres jusqu'à présent étaient négatifs ou bien en baisse, il n’est pas négligeable d’observer une amélioration de la demande qui possède un fort taux de croissance. De plus fortes hausses ont toutefois été relevées, notamment à Port Marianne, dans les résidences récentes aux prestations haut de gamme, comme une terrasse avec vue sur le bassin Jacques-Coeur ou sur le parc Georges-Charpak. Dans le coeur historique et dans les quartiers résidentiels, l’inflation reste contenue, la côte ayant atteint un niveau difficilement soutenable pour nombre d’acquéreurs.
Ensuite, nous allons vous éclairer concernant le PLH. En effet, pour certains cela est évident pour d’autres nous allons vous définir ce que c’est. Le PLH ou programme local de l'habitat est un document stratégique de programmation qui inclut l’ensemble de la politique locale de l’habitat : parc public et privé, gestion du parc existant et des constructions nouvelles, populations spécifiques. Outre les besoins en logement, le PLH doit répondre aux besoins en hébergement et favoriser la mixité sociale et le renouvellement urbain. Il doit être doté d’un dispositif d’observation de l’habitat sur son territoire, afin de pouvoir suivre les effets des politiques mises en œuvre.
A partir d’un diagnostic de la situation existante, le PLH définit les objectifs à atteindre, notamment l’offre nouvelle de logements et de places d’hébergement en assurant une répartition équilibrée et diversifiée sur les territoires.
Pourquoi allons-nous vous parler du PLH ? Sans doute car il est important déjà d’une part d’en parler mais d’une autre, cela permettra de vous situer par rapport à son évolution mais surtout au volume global conforme de ses attentes.
La Métropole est marquée par une dynamique démographique soutenue avec, selon l'Insee, un taux de croissance projeté à 1,34 % par an à l'horizon 2025... Cela nécessite de créer toujours plus de logements, dans un contexte de forte demande locative sociale (avec en moyenne huit demandes pour une attribution), d'une réelle diversité des besoins et des parcours résidentiels.
Sachez que le PLH 2019-2024 est un projet commun qui a été élaboré pas à pas, en concertation avec les différents acteurs et les 31 communes de la Métropole, après un état des lieux du logement sur le territoire. Il prévoit des logements locatifs pour les foyers à bas revenus ou les personnes fragiles et 6 % de prêt social location-accession (PSLA), 36% de logements locatif sociaux (LLS) dont 1800 à 1950 logements, 64% de logements libres et abordables (soit 3200 à 3500 logements) dont +/- 2000 logements libre en promotion.
À ce jour, la Ville et la Métropole affichent des chiffres ambitieux en proposant pas moins de 36% de logement locatifs sociaux dans le cadre du prochain PLH, et 6% de logement en accession abordable. Ce dispositif "logement d'abord" a pour but de faciliter l'accès au logement des publics fragilisés. Il se fonde sur une approche complète et globale du logement et annonce des propositions approfondies et innovantes avec des objectifs réalistes.
Parallèlement, la Métropole aide les propriétaires âgés ou handicapés à rénover leurs logements afin de les maintenir à domicile. Elle mène des actions pour l'amélioration thermique du bâti ancien, la production de logements sociaux conventionnés et la lutte contre l'habitat indigne.
La moitié d'entre eux seront construits dans les villes et villages, l'autre moitié à Montpellier, en veillant bien à répondre à l'ensemble des besoins en logement. Si les grues des constructions ponctuent l'horizon montpelliérain, de nombreuses rénovations thermiques sont également menées et les chercheurs se penchent sur l'habitat de demain toujours plus économe en énergie.
En terme de chiffres, voilà ce qui est attendu dans la métropole :
En ce qui concerne les rénovations et autres réhabilitations, cela s’élève à 1350 logements sont à réhabiliter d’ici 2023, dans le cadre du programme Rénover pour un habitat durable et solidaire. 1 230 logements appartiennent à des propriétaires occupants et 120 sont des logements locatifs. Enfin, 4190 logements seront rénovés dans le cadre de l’Anru Mosson et Cévennes.
Concernant les ventes en accession “aidée” loin des ambitions affichées, on observe une réelle chute avec une baisse de 23% de ventes “aidées” en 2019 contre une baisse de 16% en 2018. Malgré l’attrait du Pinel, les investisseurs marquent le pas. L’évolution des volumes de ventes nettes investisseurs représentent une baisse de 17% en 2018 contre 39% en 2017 soit une différence de 22% ce qui n’est pas négligeable et qui peut être avant tout un avantage pour la métropole. Même s’il y a une baisse en lien avec une diminution de l’offre disponible en petites typologies et une baisse des rentabilités locatives, la rentabilité brute d’un T2 par exemple reste quand même à 3,4% comparé à 3,7% en 2017 avec mois de stock théorique de 5,2.
La baisse de ventes immobilières est en partie dû à l’évolution des prix moyens de vente et projection (collectif-hors aidé-avec parking) qui s’élève de +12% en 5 ans. En 2014, les prix étaient de 3907€ contre 4600€ aujourd’hui (à noter une augmentation directe en seulement 2 ans de 7% entre 2017 et 2019.
Durant l’année 2019, les réservations nettes au détail demeurent conséquentes avec -75 % par rapport à 2018 pour la ville de Béziers, cependant on observe une nette évolution de 12% pour la ville de Nîmes. Néanmoins, les marchés secondaires représentent tout de même 42% des ventes en 2019 soit plus de 2000 ventes !
Après l'embellie de 2018, les mises en vente se sont effondrées de 58 %, soit 1 100 logements de moins sur le marché. Cette baisse est particulièrement marquée sur les régions de Béziers(- 66%), et de Sète(- 84%) - en grande partie du fait de la fin de l'éligibilité au dispositif Pinel sur les territoires situés en zone B2 - mais aussi de Narbonne(- 52%).
La tendance à la baisse des mises en vente atteint en 2019 un niveau très préoccupant allant jusqu’à -84 %, soit près de 683 logements de moins à Sète. Avec 144 mises en vente pour Narbonne contre 303 en 2018. Seule Perpignan fait exception avec une hausse conséquente de +15 en passant d’un total de 622 mises en vente contre 717 en 2019.
Il en va de même pour les offres disponibles en promotion immobilière. Les marchés secondaires souffrent du même mal avec moins de 1500 logements disponibles.
Cette tension de l’offre pourrait engendrer une hausse des valeurs immobilières sur des marchés historiquement stables. Et c'est là l'autre point noir du bilan semestriel : l'inexorable hausse des prix. Le bureau d'études Adéquation annonce ainsi une hausse de 330 €/m2 sur le prix moyen (hors parking) des mises en vente en six mois sur le marché montpelliérain.
Soit une hausse de 2 % par rapport à 2018. Mais aussi une augmentation de 7 % en trois ans : de 3 790 € en 2016, le prix moyen du m2 (en collectif, non aidé, hors parking) est monté à 4 070 € au 1e semestre 2019.
Voici un résumé sous forme d’image :
L'offre commerciale n'est donc plus que de 1 876 logements disponibles sur le marché montpelliérain, soit un stock théorique de 7,8 mois, en baisse de 24 %. Sur le périmètre de la seule ville de Montpellier, la situation est encore plus marquée, avec un stock théorique de 7,1 mois.
Si les ventes à investisseurs, via le dispositif de défiscalisation Pinel, restent majoritaires sur ce territoire (61 % des ventes au 1e semestre 2019), les volumes de ventes auprès de cette clientèle affichent néanmoins un retrait de 20 %. Les raisons : les mises en vente insuffisantes mais aussi la hausse des prix qui dégrade la rentabilité locative des opérations et inquiète les investisseurs.
Depuis 15 ans, les mises en vente sont au plus bas avec seulement 4 232 logements lancés commercialement (moyenne de 5 700) contre 6 409 en 2018 et 7 076 en 2017. Cependant, les ventes restent dans la moyenne de ces dernières années avec 4 800 logements vendus sur une moyenne de 5 050 logements.
Alors que les conditions d'emprunt restent très favorables et que la pierre reste attractive, c'est bien la réduction de l'offre de logements neufs et la hausse des prix qu'elle génère qui conduisent à une baisse des ventes aux particuliers.Il en résulte une forte baisse des mises en chantiers alors que la demande est toujours aussi importante confortée par des taux d'intérêt bas. Logiquement, cette équation se traduit dans les prix de sortie des logements, en hausse de 4,6% en collectif et de 5,1% en individuel. Le logement neuf devient rare. Résultat, il devient de plus en plus cher. Selon l'Observatoire de la FPI, avec un prix moyen en France de 4060 €/m² hors parking, la hausse est en moyenne de 5% depuis 2018 et de plus de 10 % dans certaines grandes villes. Pour ce qui est du marché en Occitanie, le coût passe de 3.040€/m² en 2006 à 3.780€/m² en 2019.
« La France reste un pays bâtisseur, et même le plus bâtisseur en Europe. Mais la tendance n'est pas très bonne sur le marché de la construction neuve », a résumé le 5 mars 2020 Alexis Rouque, le délégué général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), lors de la présentation de son observatoire 2019.
Si la clientèle des investisseurs reste majoritaire sur l'aire montpelliéraine (57 % des ventes), les volumes de ventes affichent toutefois un retrait de 21 % (283 logements vendus en moins). En revanche, les ventes à propriétaires occupants ont progressé de 15 %, portées par une augmentation des ventes en accession aidée.
L'appétence des investisseurs pour le dispositif Pinel s'est également confirmée sur les marchés secondaires (73 % des ventes). Qui, eux aussi, souffrent d'un déficit de mises en vente de logements, et donc d'une offre commerciale théorique de 7,8 mois (4 400 logements), tout près du seuil de pénurie.
Paris a franchi la barre symbolique des 10 000 euros le mètre carré. Il atteint près de 4 600 euros à Lyon, plus de 4 500 euros à Bordeaux, 4 150 euros à Nice, 3 315 euros à Nantes et 3 169 euros à Toulouse. Si les plus fortes augmentations de 2019 se situent à Lyon (+11 %) et à Nantes (+9,5 %), la Ville rose connaît elle aussi une forte progression avec 7,3 % de hausse.
Dans la ZAC République, non loin de la nouvelle mairie, la commercialisation de logements neufs devrait démarrer d’ici fin 2019, à des tarifs sûrement supérieurs à ceux jusqu’ici en vigueur, compris entre 4.800 et 5.500 euros le mètre carré. Mais, parmi ses nombreux atouts, ce nouveau quartier bénéficiera de la proximité de la mer et de l’aménagement d’un vaste parc.
Vers le sud, les alentours de la gare de Boirargues à Lattes, qui va accueillir davantage de TGV dès l’année prochaine, n’ont toujours pas connu d’inflation forte. On y trouve encore des maisons dont le prix oscille entre 3.000 et 4.000euros le mètre carré, à seulement dix minutes des plages de Mauguio. A suivre enfin, à Pérols, la relocalisation à plus long terme des commerces sur l’avenue Georges-Frêche, dans le cadre du projet Ode à la mer, lancé il y a quelques années et qui courra jusqu’en 2040. «Cette réorganisation devrait doper le volume de ventes, déjà élevé»
A noter que pour l’année 2020, le cabinet Adéquation prévoit une baisse sur les ventes avec une baisse de -14% pour Montpellier (2797 logements en 2019 contre 2400 en 2020), mais les autres villes relèvent le niveau grâce à Perpignan (+6%) ou encore Nîmes (10%). Grâce à celles-ci, la région de l’ex Languedoc-Roussillon observe une baisse de seulement -9% (4814 en 2020 contre 4400 en 2019) alors que la France métropolitaine prévoit une baisse de -17%, soit une différence constatée. Le marché de l’immobilier prévoit une baisse en 2020 comme expliqué précédemment, cependant la région de l’ex L-R ne sera pas la dernière d’autant plus que 2019 fut une bonne année grâce à la bonne tenue du marché francilien et à l’appétence de la demande sur les marchés métropolitains. Maintenant, il n’y a plus qu’à constater et voir les résultats à venir durant cette année 2020...
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