Investir dans l'immobilier est un projet réfléchi qui implique bien souvent les économies de toute une vie. Les raisons de cet investissement sont multiples : il peut s'agir de l'achat de son logement principal, en tant que primo-accédant par exemple, mais ce peut aussi être le choix d'un placement financier à travers la location ou encore un outil de défiscalisation. Dans tous les cas, lorsqu'il s'agit d'un achat dans le neuf, il existe des modalités de paiement spécifiques que vous devez connaître et prendre en compte avant d'entamer votre projet. L'État a d'ailleurs mis en place différentes aides dans le but de faciliter l'achat immobilier dans le neuf : la loi Pinel de défiscalisation ainsi que le Prêt à Taux Zéro sont ainsi devenus des outils essentiels.
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Investir dans un projet
L'achat d'un logement neuf implique souvent un investissement immatériel puisque le bâtiment n'existe pas encore. On parle alors d'un achat en VEFA, c'est-à-dire en vente en l'état futur d'achèvement. Il en découle des spécificités concernant les modalités de paiement ainsi que les garanties de construction, modalités précises régies par le Code de la construction et de l'habitation. Du point de vue du financement, dans le cas d"un achat en VEFA, le remboursement en différé est souvent privilégié. En effet, il est difficile d'assumer le paiement d'un prêt immobilier tout en assurant le règlement de son loyer. Les banques proposent donc ce système de remboursement en différé, débutant soit lors de la remise des clés, soit dès la signature du contrat définitif de vente, ou encore au moment de l'emménagement. Bien sûr, plus la marge de manœuvre est large, plus les intérêts intercalaires imposés par les banques seront importants. En effet, l'achat d'un logement en VEFA engendre forcément le paiement de ce que l'on appelle des intérêts intercalaires. Ce sont les frais que vous devrez régler à votre banque à chaque déblocage de fonds. Il s'agit donc d'avoir un projet très clair, notamment concernant le plan de financement, afin de choisir l'option la plus rentable.
Le dépôt de garantie
La première dépense se rapporte au dépôt de garantie. Celui-ci correspond à 5% du montant de l'achat lorsque le délai de livraison est de moins d'un an. Si le chantier prévoit un délai d'un à deux ans, le dépôt de garantie passe généralement à 2% du prix du bien. Contrairement au reste des frais, ce montant ne peut pas être pris en charge par votre prêt immobilier. Vous devez donc être en mesure de le régler lors de la signature du contrat de réservation. Votre apport personnel devra d'ailleurs être suffisant pour régler votre dépôt de garantie d'une part, mais aussi les frais de notaire. Ceux-ci correspondent généralement à 2 à 3% du prix total du logement neuf.
L'importance du contrat de réservation
Concernant le contrat de réservation, vous ne devez pas hésiter à y mentionner tous les engagements émis par le constructeur. En effet, ce contrat prend le pas sur le contrat définitif de vente et le vendeur sera donc dans l'obligation de respecter tous les points qui y auront été rédigés. Certaines mentions sont d'ailleurs obligatoires puisqu'elles sont imposées par la loi. En ce sens, le contrat de réservation devra obligatoirement indiquer la surface habitable, le nombre de pièces principales ainsi que la nature des pièces secondaires, la situation dans l'immeuble, le prix de vente et les conditions de révision, un détail des qualités techniques de la construction et enfin la date prévisionnelle pour la signature du contrat de vente définitif. Il est dans votre droit d'y ajouter toutes les modalités que vous jugerez nécessaires, en accord avec le vendeur. Il est, par exemple, primordial d'inclure une clause suspensive en cas de non acceptation de votre prêt immobilier.
Après la signature du contrat de réservation, vous disposerez d'un délai de dix jours pour revenir sur votre décision. Au delà, vous ne pourrez pas récupérer votre dépôt de garantie, excepté si le promoteur ne respecte pas certaines promesses rédigées dans ce même contrat.
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Des paiements échelonnés en trois temps obligatoires
Ce contrat de réservation fera également mention de l'étalement de vos paiements futurs. Ainsi, on dénombre trois versements principaux qui sont les suivants :
- 35% du prix total lors de la finalisation des fondations,
- 70% au moment de la mise "hors d'eau", c'est-à-dire lorsque la toiture est posée,
- et enfin 95% lors de l'achèvement de la construction.
- Les derniers 5% doivent être réglés lorsque le logement est mis à la disposition des nouveaux propriétaires.
Cet échelonnement des paiements est réglementé par la loi. Le promoteur immobilier ne peut donc pas dépasser ces plafonds. Il est par contre, dans certaines conditions, en droit d'ajouter davantage d'échelonnements. Attention toutefois puisque ces paiements échelonnés impliquent plusieurs déblocages de fonds et donc des intérêts intercalaires. Réfléchissez judicieusement à votre plan de financement et n'hésitez pas à demander de multiples informations à votre banque afin d'être au clair sur la totalité des dépenses avant de signer le contrat de réservation. Quant aux 5% restants, il devront être réglés lors de la remise des clés. À ce moment, veillez à vérifier scrupuleusement la totalité de votre logement. L'idée est de ne pas passer à côté de tous les défauts de conformité qui pourraient exister. N'oubliez pas, cependant, que la garantie décennale vous offre le droit de demander réparation auprès de votre promoteur jusqu'à dix ans après la réception des clés de votre logement, notamment en cas de découverte de vices cachés.
Le PTZ : une aide financière à prendre en compte
En ce qui concerne le financement de votre projet d'achat immobilier dans le neuf, il est possible que vous puissiez bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro (PTZ). Pour cela, vous devez répondre à plusieurs critères précis qui se rapportent notamment à votre qualité de locataire, à vos ressources et enfin aux caractéristiques du logement. Le montant du PTZ varie alors en fonction des caractéristiques de votre foyer familial mais aussi selon la zone géographique concernée par le futur investissement. Dans tous les cas, il ne peut pas dépasser 40% du coût total investi. Les modalités de remboursement du PTZ sont également particulières et dépendent notamment de vos revenus. Le paiement s'effectue sur deux temps distincts, à savoir une période dite de différé, pendant laquelle aucun remboursement n'est effectué, puis la période d'acquittement du prêt. La période de différé s'étale, selon vos ressources, sur 5, 10 ou 15 ans, tandis que la période de remboursement est prévue pour une durée de 10 à 15 ans. Si vous répondez aux conditions, le Prêt à Taux Zéro se révèle être une aide majeure lors de votre projet immobilier. Le PTZ est d'ailleurs prolongé jusqu'en 2021, bien que les zones géographiques se verront modifiées dès 2018.
La loi Pinel au service de l'investissement immobilier
En matière d'aide de l'État, le PTZ n'est pourtant pas le seul service proposé. En effet, la loi Pinel prévoit une réduction d'impôt aux acquéreurs de logements neufs ou en état futur d'achèvement. Là encore, les conditions à remplir sont multiples et le logement dans lequel vous investissez doit notamment être destiné exclusivement à la location en tant que résidence principale pendant au moins six ans. Il existe également des conditions qui se rapportent aux ressources des futurs locataires, mais aussi, tout comme pour le PTZ, à la situation géographique et à la construction du logement. Concernant la défiscalisation, elle peut être échelonnée sur une période de six, neuf ou douze ans. Plus la période de location est longue, plus la réduction d'impôt est importante. Ainsi, elle est de 12% pour six années de location, de 18% pour neuf années et enfin de 21% lorsque la location est de douze ans. Néanmoins, le montant de la défiscalisation ne peut pas dépasser 63 000 euros sur une période maximale de douze années. La loi Pinel est en ce sens un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux non négligeables.
Vous avez à présent une vision globale de ce que vous devez savoir concernant les modalités d'achat d'un logement neuf. Il s'agit de réfléchir minutieusement à votre projet afin d'adopter le meilleur plan de financement. Ce dernier dépendra notamment de votre situation personnelle mais aussi des caractéristiques de votre construction immobilière : il est en ce sens propre à chacun. Enfin, n'oubliez pas de vous tourner vers les différents services mis en place par l'État pour ne pas passer à côté d'éventuelles aides qui pourraient faciliter l'aboutissement de votre projet.
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