La vue, l’étage, l’exposition, la surface des terrasses sont autant de critères qui sont pondérés et servent à construire les grilles de prix, mais pas seulement. Dans cet article nous allons faire un bilan de tous ces éléments, impossible à modifier mais qui pourtant bouleverse les prix d’un appartement neuf à un autre.
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L’emplacement
Vous connaissez tous cet adage « L’emplacement ! L’emplacement ! L’emplacement ! » Mais qu’es qu’un bon emplacement ? A Montpellier comme dans toutes les villes de France, il y a des quartiers plus ou moins recherchés.
Avant de vous décider pour l’acquisition d’un appartement neuf Montpellier pour habiter ou investir pour réduire vos impôts, il faut absolument vous renseigner sur les quartiers ne pas hésiter à arpenter les rues.
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L’environnement et les commerces de proximité
L’environnement est forcément un plus (espace vert, commerces de proximité, écoles réputées) A l’inverse d’une épicerie ouverte 7/7 à proximité de chez vous, un restaurant en rdc de votre immeuble peut assez rapidement devenir une source de nuisance non négligeable, surtout s'il ferme tard et que la clientèle est jeune et urbaine. `
Bref vous l’aurez compris, avoir des commerces à proximité c’est bien mais pas forcément dans votre immeuble. Globalement il y a peu de programme immobilier neuf à Montpellier qui possède des locaux commerciaux en pied d’immeuble si tel est le cas il est nécessaire de poser la question afin de savoir quel type de commerce est prévu.
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La présence d’un bassin d’emploi stable
La présence de grosses entreprises vous permet de renforcer l’attractivité du programme neuf dans lequel vous avez acheté votre appartement. Pour la revente c’est un atout non négligeable, en effet les futurs acquéreurs savent apprécier de se trouver à proximité de gros employeurs, d’hôpitaux, de cliniques, de centre universitaire. Pour les investisseurs cela permet d’avoir toujours des locataires sérieux qui recherchent une proximité de leur lieu de travail.
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Les transports en commun
De Paris à New York en passant par Montpellier c’est toujours la même chose. Les occupants des logements souhaitent pouvoir se déplacer facilement. A Montpellier c’est le tramway. De la ligne 1 à la ligne 4 et bientôt la ligne 5 il y en a pour tous les gouts et toutes les couleurs.
La présence de transport en commun ou d’un arrêt de tramway à proximité du programme immobilier dans lequel vous souhaitez acheter est un atout non négligeable. Pour autant nous ne vous conseillons pas d’acheter forcément au pied d’un arrêt de tramway de par les nuisances sonore que cela engendre. Dans l’idéal il faut que vous puissiez rejoindre le tramway à moins de 10 minutes à pied. A défaut un arrêt de bus peut être un bon compromis. Vous pouvez aussi basé votre achat sur le futur tracé d’une ligne de bus tramway ou métro.
Enfin sachez que les autoroutes A9 et A75 desservent notre ville et sont aussi à prendre en compte quand vous orientez votre choix du quartier. Personne n’aime perdre 30 minutes pour récupérer une autoroute…
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L’étage
A l’intérieur d’un même programme immobilier, et à la même adresse, il peut y avoir des écarts de prix de 30 à 40% du m2 entre le RDC plein nord sur la rue et le dernier étage sans vi à vis. Pourquoi ? Plus de clarté, de lumière, moins de bruit. Il peut y avoir une différence de valorisation de 5% par étage au fur et à mesure que l’on monte.
Le RDC reste un marché spécifique qui peut néanmoins intéresser les professions libérales et les personnes handicapées ou même ceux qui recherchent un jardin en centre ville. Finalement il faut tout de même différencier les rdc sur cour et ceux sur rue.
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L’exposition
L’orientation des ouvertures est un facteur de première importance, surtout pour les petits appartements qui sont mono-orientés. Ce facteur tend à se nuancer en fonction de la région ou vous souhaitez acheter. A Montpellier nous ne vous conseillons pas d’acheter un logement plein sud, car l’été vous allez étouffer et ne pas pouvoir profiter de votre terrasse, à moins que vous ayez une loggia.
Globalement on privilégiera toujours les expositions ensoleillées comme le sud est ou le sud ouest. Pour que votre appartement neuf soient agréable à vivre, il est important qu’il soit suffisamment éclairé par la lumière du jour ainsi vous ferez des économies d’énergie. Vérifiez aussi qu’il n ‘y a pas de vis à vis direct ou que l’on ne puisse pas vous voir trop facilement lorsque vous êtes tranquillement calé dans votre canapé. Enfin informez-vous sur de possible projets immobiliers neufs qui risqueraient de vous boucher la vue…
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Le plan
Il est plus important qu’on ne le pense. L’idéal consiste en une entrée avec un placard qui donne sur un large séjour avec une partie jour bien séparé de la partie nuit ou l’on retrouvera les chambres avec leurs placards respectifs avec le ou les salles de bains ainsi que le wc qui idéalement sera séparé. Certains appartements sont très mal conçus, il faut donc éviter :
- les entrées couloirs qui ne serve à rien
- Les petites chambres de 9m2 ou alors faites en un bureau
- Les terrasses dont la profondeur son inférieures à 2m
- Les séjours trop étroits qui sont difficilement aménageable
- Les longs couloirs
Ils sont souvent le reflet d’une époque révolue et quand ils sont difficilement aménageables, ils peuvent apporter une moins-value de par le fait qu’il faudra prévoir des travaux. Enfin nous ne le répéterons jamais assez mais faites attention à la profondeur des extérieurs. Si votre terrasse ou balcon fait 1m de large, à quoi vous sert elle ? Autant acheter un appartement sans extérieur vous aurez alors matière à négocier.
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Les charges de copropriétés et l’état de cette dernière
Les charges de copropriété comme on aime à les appeler, ont beaucoup augmenté ces dernières années. Elles doivent être payées tous les mois ou tous les trimestres et c’est l’une des choses que l’on oublie souvent de regarder quand on achète un logement. Un immeuble avec trop de charges peut en effet réduire le pouvoir d’achat d’un foyer car celles ci sont récurrentes. En moyenne dans le neuf les charges de copropriété se situe aux alentours des 1,8€/m2/mois pour une résidence classique et jusqu'à 3€/mois pour une résidence de haut standing.
Pour aller plus loin nous vous conseillons de lire notre article concernant les critères les plus important dans un appartement neuf