La livraison d'un appartement neuf se règle entre le constructeur et le promoteur ou maître d'ouvrage. Débutent alors les garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et la garantie décennale. Il s'agit de garanties techniques de la VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). L'acquéreur du bien n'intervient que lors de la livraison du logement ; moment où les clés lui sont remises par le promoteur. Mais en tant que futur propriétaire, celui-ci a le droit de demander un exemplaire du procès-verbal effectué par le promoteur lors de la réception. De plus, il peut effectuer, un ou deux mois avant la livraison, une pré-visite qui permettra de repérer les premières anomalies éventuelles.
Le jour de la remise des clés correspond à la vente officielle du logement. Tous les défauts doivent être signalés à cette date même si nous le verrons plus loin, l'acquéreur a la possibilité d'ajouter d'autres réserves durant un délai d'un mois.
Afin de ne pas manquer de vices cachés, il est préférable lors d'une période hivernale, de ne pas effectuer la visite trop tôt ou trop tard dans la journée. Cette livraison doit être effectuée en plein jour. De plus, il faudra prévoir un créneau horaire assez important. Le mieux sera de venir à l'avance sur les lieux afin de vérifier les extérieurs et les dépendances. L'acquéreur du bien doit d'abord s'intéresser à la qualité de la façade, de la toiture, du terrain, du garage… Puis l'intérieur du logement doit porter sur l'ensemble des installations et ne peut durer moins d'1heure30. Pour un bien immobilier de grande surface, cette livraison peut se dérouler sur une durée de 3 heures. Par ailleurs, il lui est conseillé de se faire accompagner d'un ou plusieurs experts. Il peut s'agir d'un architecte, d'un contrôleur technique ou d'un ingénieur.
Les documents et le matériel à prévoir lors de cette visite
Le propriétaire peut soit consulter au préalable le dossier, soit se munir de celui-ci lors de cette livraison : contrat de vente et notices descriptives. Un appareil photo sera de mise ainsi qu'une ampoule neuve et un appareil électrique. Ce dernier servira à vérifier les différentes prises. Une feuille absorbante permettra de contrôler le fonctionnement des ventilations, de la climatisation ou de l'isolation. Par crainte d'omettre certaines vérifications, le cahier des charges ou liste des différents points à inspecter sera emporté.
Les différents contrôles à réaliser
En arrivant à l'intérieur du logement, le mieux est d'allumer la chaudière et les radiateurs afin de se rendre compte au fur et à mesure de la visite, du bon fonctionnement de ces appareils. Pour chacune des pièces, il s'agira alors d'observer et de tester les différents points. Concernant l'état général des lieux, il convient de constater les malfaçons éventuels des murs, sols et plafonds. En tapotant sur le carrelage, il ne doit pas sonner creux. Puis, toutes les menuiseries sont à contrôler : les portes et les fenêtres doivent s'ouvrir et se fermer correctement. De plus, la qualité du cadre et du vitrage doivent correspondre aux attentes définies avant les travaux. Pour contrôler les climatisations et VMC, il suffit ensuite d'utiliser le papier absorbant. Il ne faudra pas oublier d'essayer les robinets, les arrivées et écoulements d'eau comme l'évier et la chasse d'eau. L'appareil électrique amené par le propriétaire servira à se rendre compte du bon fonctionnement des prises de courant. Enfin, si le promoteur ne s'en soucie pas, l'acquéreur du bien doit essayer les interrupteurs. L'ampoule neuve faisant partie du matériel apporté permettra de constater les défauts. Il est important de noter que la grande majorité des malfaçons reconnues par les propriétaires concerne les ouvertures des portes et fenêtres ainsi que les revêtements.
Les procédures de contrôle des copropriétaires
Concernant la remise de logements neufs dans un immeuble, le promoteur doit désigner un syndic provisoire pour qu'il ratifie l'acte de livraison de l'ensemble des parties communes. Ainsi, les futurs habitants doivent demander au promoteur d'organiser une assemblée générale avant la livraison. Ils doivent appréhender les différentes vérifications concernant le bâtiment dans son ensemble : ascenseurs, garages, VMC… L'aide d'un maître d'œuvre ou d'un bureau d'études ne sera pas superflue.
La liste des réserves doit être établie par le propriétaire, notée dans un procès-verbal, signée par les deux parties lors de cette livraison puis envoyée par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur immobilier. Certains promoteurs peu scrupuleux tentent de manipuler les acquéreurs afin de réduire certaines listes. Il faudra donc veiller à ne pas céder au chantage. La visite terminée, le propriétaire dispose de huit jours pour envoyer ce courrier et peut donc faire appel à un professionnel s’il n’a pas pu le faire lors de la livraison. Les photographies peuvent alors appuyer la liste des défauts.
Si d’autres vices apparents sont détectés après ce premier envoi, un délai d’un mois est accordé à l’acquéreur pour envoyer une seconde liste de la même manière. Celle-ci peut par exemple servirr au signalement d’éventuels erreurs de superficie. Ici, des réclamations peuvent amener des réparations au-delà de la marge d’erreur de 5%.
Cette garantie concerne le constructeur, et non pas le promoteur. L’entrepreneur a douze mois pour réaliser les travaux nécessaires à la réparation des erreurs ou des manques.
Malgré cette liste de réserves, le propriétaire est dans l’obligation de régler le solde de 5% sauf si les vices signalés engendrent une impossibilité d’habiter dans le logement comme un problème de chauffage. Ce solde doit au préalable, par mesure de sécurité, être placé chez le notaire ou à la Caisse des dépôts.
Le délai d’un an terminé, si les réparations n’ont pas été effectuées, l’acquéreur doit saisir le tribunal de grande instance afin de demander la réduction du prix de vente ou l’annulation du contrat.
Après la première année, les garanties biennales et décennales associées à la vente en VEFA concernent plus spécifiquement les vices cachées et détectées sur un plus long terme. Il s’agira de malfaçons qui empêchent l’utilisation optimale de l’habitation. La garantie décennale protège le propriétaire sur une durée de dix ans à compter de la réception du logement ; ceci grâce à l’assurance dommages-ouvrages du vendeur. Elle concerne la solidité du bien immobilier et couvre surtout les dommages liés à la toiture, la charpente et les murs.
La garantie biennale se concentre sur la fiabilité des éléments d’équipements de ce logement : menuiseries, électricité, canalisations, revêtements…