Alors que des dispositifs plus anciens tels que la loi Duflot ou la loi Scellier permettaient aux investisseurs de réaliser des économies d'impôt de l'ordre de 13 à 18 % du montant de l'achat immobilier réalisé, la loi Pinel, entrée en vigueur en septembre 2014 , veut aller plus loin en proposant des réductions d'impôt pouvant attendre jusqu’à 21%. Son principe : aider financièrement les contribuables Français qui désirent investir dans l'achat d'un bien immobilier à louer tout en leur faisant bénéficier de conditions plus avantageuses, telles que le possibilité de louer le logement acquis à ses proches, qu'il s'agisse de descendants ou d'ascendants. Sa finalité : augmenter l'offre de logements proposés à la location sur le marché afin de relancer le secteur de l'immobilier. Mais que prévoit très exactement la loi Pinel ? Quelles conditions les investisseurs doivent il respecter pour en bénéficier ? Quels types de logements peuvent être acquis grâce à ce dispositif ? Et à quels avantages peuvent prétendre les particuliers qui investissent grâce à ce coup de pouce de l'Etat ? Nous vous disons tout...
Qui peut bénéficier du dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel peut être appliqué à toute personne domiciliée en France Métropolitaine, qui y paye ses impôts et qui souhaite acquérir un logement neuf ou dans un état proche de l'achèvement. En outre, les biens émanant des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) peuvent bénéficier du dispositif au même titre que tout autre bien immobilier, tout en bénéficiant d'une souscription prise en charge à 100%.
Pour les habitants d'Outre-Mer qui souhaitent bénéficier du dispositif, il existe une loi Pinel spécifique. Bien que les règles qui la régissent soient les mêmes qu'en France Métropolitaine, la loi Pinel dans les DOM TOM présente quelques variations notamment au niveau du zonage qui s'avère être différent, mais aussi au niveau de la détermination du montant des loyers. Ces derniers seront fixés en fonction d'un plafond du montant au m² déterminé par le département ou le territoire où se situe le logement. Enfin, les habitants d'Outre-Mer doivent répondre à un plafond des ressources défini différemment que pour les habitants de France Métropolitaine.
Quels logements sont éligibles à la loi Pinel
En principe, tout logement neuf destiné à être loué pour une période de 6, 9 ou 12 ans, est éligible à la loi Pinel. Sont admis comme bien neufs les biens neufs finis mais aussi les logements en construction, les logements acquis pour être achevés et les logements en VEFA, c'est à dire état futur d'achèvement. Dans la pratique, le bien en question doit répondre à des normes énergétiques strictes car la loi Pinel vise également à proposer aux particuliers des logements à louer respectueux de l'environnement. Ainsi, le bien immobilier doit impérativement répondre aux niveaux de performance et de confort énergétiques prévus par les normes BBC BBC2005 et RT2012 pour être acquis par ce biais. Par ailleurs, bien que la loi Pinel s'applique à toute la France, les biens immobiliers concernés se trouvent dans des villes spécifiques réparties dans les zones géographiques suivantes :
- La Zone A : les grandes villes qui comptent 250 000 habitants et plus
- La Zone A BIS : qui comprend Paris ainsi que sa première couronne
- La Zone B1 : les grandes villes qui comptent 150 000 habitants minimum et 250 000 habitants maximum
- La Zone B2 : les villes moyennes qui comptent 50 000 habitants minimum et 150 000 habitants maximum. Dans cette zone, les logements neufs peuvent prétendre au dispositif à condition que la commune dans laquelle ils se trouvent bénéficie de l'agrément délivré par le Préfet de région
Pour le reste du territoire qui se trouve en "Zone C", les logements neufs ne sont pas éligibles au dispositif Pinel.
A quelles autres conditions spécifiques doit répondre le bien neuf acheté pour pouvoir être acquis en Loi Pinel ?
Les conditions spécifiques à la location du logement
En plus de devoir acquérir un logement neuf dans une zone spécifique pour le louer, le propriétaire doit répondre à diverses conditions concernant la location du bien s'il veut pouvoir prétendre au dispositif Pinel. En effet, pour pouvoir acheter par ce biais, le logement doit être acquis pour être loué en qualité de résidence principale à un locataire dans les 12 mois qui suivent l'achat du bien et pour une durée de 6 ans au minimum. Le loyer appliqué au locataire doit correspondre aux plafonds imposés par le dispositif tant au niveau des ressources du locataire que du montant du loyer. Pour ce dernier point, il faut savoir que le montant maximum qui peut être exigé par le propriétaire ne doit pas dépasser le plafond fixé par la ville dans laquelle est situé le bien acquis. Ce plafond, qui peut être revalorisé chaque année, est défini par m2. A titre indicatif il était de 16,72€/m² pour la Zone A bis, de 12,42€/m² pour la Zone A, de 10€/m² pour la Zone B1 et de 8,69€/m pour la Zone B2 en 2016.
Les conditions relatives à l'investissement de base
L’investissement total pour l'acquisition d'un bien immobilier à louer ne doit pas excéder 300 000 € et 5 500 €/m2 au maximum. Par ailleurs, à condition de ne pas dépasser le barème de 300 000 €, un même propriétaire peut acquérir jusqu'à deux biens par an.
Les conditions relatives à la vacance du bien immobilier acquis
Entre deux locataires, la loi Pinel prévoit que le logement peut rester vacant le temps d'une durée maximale de 12 mois d'affilé. Si votre logement reste vacant plus longtemps et que vous ne pouvez pas prouver que vous avez accompli toutes les démarches nécessaires à sa remise en location (mise en agence de votre bien immobilier, petites annonces dans la presse spécialisée, etc.), l'administration fiscale pourra vous réclamer le montant des réductions d'impôts obtenues durant la période de vacance mais aussi des déductions fiscales obtenues depuis votre achat.
Les conditions relatives à la revente du bien immobilier acquis
En principe, il n'est pas possible de revendre le bien immobilier acquis avant la fin de votre période d'engagement. Si vous souhaitez le faire, vous serez amené à rembourser à l'Etat toutes les déductions d'impôts qui vous ont été accordées dès la première année. Les avantages fiscaux que vous aurez obtenus en achetant votre bien par le biais de la loi Pinel ne pourront être conservés qu'en cas de dérogation exceptionnelle accordée en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi sur présentation des justificatifs demandés. A contrario, à la fin de votre période d'engagement, qui ne peut être que de 12 ans au maximum, vous serez libre de revendre votre bien immobilier au prix du marché.
A quelles réductions d'impôt donne droit la loi Pinel ?
Il faut tout d'abord savoir que le pourcentage de la réduction d'impôt calculé sur le montant du bien immobilier va dépendre de la durée de location du bien :
- vous bénéficierez d'une réduction de 12 % si vous louez votre bien 6 ans
- vous bénéficierez d'une réduction de 18 % si vous louez votre bien 9 ans
- vous bénéficierez d'une réduction de 21 % si vous louez votre bien 12 ans
Comme le prévoit l’article 199 du code général des impôts, plus vous louerez votre bien longtemps et plus la réduction d'impôt sera importante.
A titre d'exemple, si le bien que vous achetez coûte 100 000 euros, pour pourrez déduire de vos impôts :
- 12 000 € soit 2 000 € par année si vous louez votre bien neuf durant 6 années
- 18 000 € soit 2 000 € par année si vous louez votre bien neuf durant 9 années
- 21 000 € soit 1 750 € par année si vous louez votre bien neuf durant 12 années
Particulièrement intéressante, cette défiscalisation peut atteindre jusqu'à 63 000 € si vous louez le bien que vous achetez pendant 12 ans. Néanmoins, il faut bien prendre en considération que ces réductions d'impôts ne sont pas cumulables avec celles accordées par la loi Scellier, la loi Duflot, la loi Malraux et la loi Cenci-Bouvard. Par ailleurs, la réduction d'impôt ne peut en aucun cas être reportée d'un an sur l'autre et elle est incluse dans le plafond des niches fiscales dont la limitation est de 10 000 €/an par foyer.
Quelles déductions d'impôt peuvent être cumulées avec le dispositif Pinel ?
Contrairement aux idées reçues, certaines déductions d'impôt peuvent être cumulées avec les réductions fiscales accordées par la loi Pinel. Il s'agit :
- des frais de gestion : si le bien immobilier que vous souhaitez acquérir est géré par une société de gestion immobilière, les sommes que vous engagerez pourront être déduites de vos impôts à hauteur du montant annuel des loyers
- des frais d'emprunt : si vous achetez votre bien immobilier grâce à un prêt bancaire, vous pourrez déduire de vos impôts les intérêts d'emprunt à hauteur du montant annuel des loyers
- de la taxe foncière : qui pourra être déduite des revenus fonciers. elle est déductible des revenus fonciers.
Quels sont les avantages à investir grâce à la loi Pinel ?
Investir dans l'immobilier par le biais de la loi Pinel présente de nombreux avantages financiers :
- Vous pourrez devenir propriétaire sans pour autant disposer d'un d'apport. En effet, vous obtiendrez facilement le financement dont vous avez besoin auprès de votre banque car le prêt que vous solliciterez sera remboursé d'une part par les loyers que vous percevrez et d'autre part par l'avantage fiscal qui vous sera accordé. Grâce à la loi Pinel, vous n'aurez donc plus besoin d'économiser des années pour pouvoir prétendre investir dans un bien immobilier neuf.
- En investissant dans l'immobilier (la pierre), vous vous constituerez un patrimoine pérenne et solide qui vous rapportera bien plus qu'un placement bancaire, quel qu'il soit.
- Une fois la période d'engagement terminée et votre bien immobilier remboursé, il ne vous restera qu'à décider ce que vous souhaitez en faire. Vous pourrez continuer à le louer pour augmenter votre patrimoine, en sachant que les loyers ne seront plus soumis à des plafonds, donc que vous pourrez en fixer le montant comme bon vous semble. Vous pourrez revendre votre bien afin de réaliser une plus-value ou même choisir de le garder pour votre usage personnel en qualité de résidence principale ou secondaire. Peu importe le choix que vous ferez, les avantages financiers obtenus grâce à votre investissement vous permettront d'aborder financièrement votre retraite de façon plus sereine.
- Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel vous permet de louer le bien immobilier acquis à un membre de votre famille (y compris vos parents, grands parents, enfants ou petits enfants). Investir grâce à ce dispositif vous permettra de faire d'une pierre deux coups en permettant à l'un de vos proches de loger dans un bien neuf pour un loyer avantageux.
- Votre investissement est protégé par l'assurance de votre prêt pour tous les accidents de la vie. C'est ainsi qu'en cas de décès par exemple, le crédit restant sera entièrement payé et que vous ne laisserez aucune dette à vos proches. Vos héritiers seront quant à eux libres de revendre votre bien immobilier ou pourront choisir de continuer à le louer.
Le 20 septembre 2017, le gouvernement d'Edouard Philippe à la demande d'Emmanuel Macron a décidé que le dispositif fiscal Pinel serait appliqué 4 années de plus, soit jusqu'en 2021. Néanmoins, des changements seront apportés au zonage dès le 1er janvier 2018. Ainsi, seules les zones B1, A bis et A resteront éligibles à la défiscalisation prévue par la loi Pinel.